目前，房地产开发企业的融资方式主要有：银行贷款、民间借贷、施工单位垫资、信托融资、私募基金、BT、上市或增发股份、发行债券（包括中小企业债券）、典当、融资租赁、房地产投资信托（REITs）等。

　　 在上述融资方式中，银行贷款、民间借贷、施工单位垫资等三种方式比较常用；IPO上市或增发股份、发行债券（包括中小企业债券）难度很大，目前基本不可行；典当的成本过高，一般不予考虑；融资租赁尚在探讨期，且税务行政主管部门对不动产融资租赁过程中税收减免尚未作出明确规定，故该融资方式与房地产投资信托（REITs）一样，预计在近几年内难以成为融资主渠道。因此，目前房地产开发企业比较关注的新型融资渠道为信托、私募股权投资基金以及BT。
 
    一、关于信托融资的法律风险

　　 自从银行信贷渠道对房企持续收紧以来，房地产信托融资曾一度成为房地产企业应付流动性困难的主要渠道，在2010年和2011年出现爆发式增长。中国银监会授权中国信托业协会发布的数据显示，2010年新增投资房地产领域的信托投资额为2,864.08亿元，2011年新增投资房地产领域的投资额为3,704.58亿元。

　　 面对日趋火爆的房地产信托市场，2010年12月银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，主要硬性指标有：信托公司发放贷款的房地产开发项目满足“四证”齐全；开发商或其控股股东具备二级资质；项目资本金比例达到35.0%；项目到期偿付能力强，第一还款来源充足、可靠；有抵质押等担保措施及风险处置预案。2011年5月银监会又对几家规模较大的信托公司进行“窗口指导”，叫停部分房地产业务。银监会的举措无疑抬高了房企发行信托产品的门槛，使部分资金链紧张的房地产企业雪上加霜，从而间接推高了房地产信托的收益率水平。目前大型房地产企业发行的信托产品的预期收益率已在15.0%左右，中小型更是达到20.0%左右。

　　 今年房地产信托面临兑付高峰期。据中金报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2,234.00亿元，总还款额约2,500.00亿元；2013年预计到期规模2,816.00亿元，总还款额约3,100.00亿元。从2012年是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期规模约1,000亿元，其他季度到期规模350亿至500亿元。其中3月份是小高峰，到期规模约220亿元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300.00亿元以上。

　　 房地产开发企业利用信托资金，虽然能在一定程度上解决融资难问题，但信托资金与银行的开发贷款相比，风险较大，主要体现在以下几个方面，应引起房地产开发企业的高度关注：

　　 1、融资成本高

　　 （1）信托资金不但需要向投资者支付约定的收益，还要向信托公司支付管理费，同时还要承担名目繁多诸如信托财产管理和运用过程中发生的税费、银行保管费、律师费、审计费、评估费等中介费用、信息披露费用、信托终止时的清算费用、文件或账册制作、印刷费用、信托计划营销及推介费用等等费用，综合成本比较高。 目前，受监管趋严和房地产市场风险偏高影响，信托公司发放信托产品也在收紧，供给减少，而开发商筹资需求仍强烈，有些公司的信托融资利率可能达15%至18%。

　　 （2）信托资金一般要求一次性提取，一次性归还，资金沉淀而推高资金使用成本。

　　 （3）税务风险大。信托公司如果以股权转让的方式退出，股权溢价款无法计入项目公司成本；如果信托公司以抛弃权益的方式退出，则权益承继方还要承担比较大的税务风险。

　　 2、违约成本高、风险大

　　 开发贷款的逾期还款的违约后果是支付罚息，而信托资金逾期归还的后果很有可能是整个项目公司易主。在信托融资协议中，特别是股权类或权益类信托融资协议中，一般会约定“对赌条款”，即一旦开发公司违约（一般定义为任何违反协议的行为），项目公司的股权则无条件地归信托公司所有或由信托公司以任意方式处置，同时还要求控股股东放弃其投入到项目公司的股东贷款。对于这样重要的条款，我们发现一些房地产开发企业在谈判中却不十分重视。我们推测其中的主要原因一是对自己的还款能力有信心，二是信托融资协议内容繁多且大量使用专业术语，确实让人难以理解。
 
    我们建议，对于开发公司的违约行为，应区别约定违约责任。对于一般违约行为，可给予支付一定比例的违约金或赔偿损失。只有当严重影响信托资金安全或确实无法兑付的情况下，才承担根本性违约责任。

　　 3、担保措施多，影响企业再融资能力

　　 由于信托资金是社会公众的集合资金，要求信托公司尽可能地避免风险，因此，在融资协议中，约定了众多担保措施，包括股权质押、土地等资产抵押、控股公司、关联公司及实际控制人的担保等等。而这些担保措施往往会影响房地产开发企业的再融资能力。

　　 我们建议，如果信托资金部分兑付，或者部分资金已经汇入监管账户的，应释放部分担保。

　　 4、监管措施严、企业经营自主权受到限制

　　 信托公司对房地产开发企业的监管包括两个方面：

　　 一是决策监管，信托公司要求参与甚至控制董事会，对董事会享有一票否决权，有的信托公司甚至要求拥有董事会的绝对控制权。由于信托公司没有专业的人员，信托公司实际上不可能参与公司的日常经营。因此，我们建议对于重大决策事项，可给予一票否决权，但对于日常经营事项，应由总经理负责。至于哪些事项赋予信托公司否决权，哪些事项由董事会、总经理决策，应在合同中列举。如果房地产开发企业无法在谈判时区分、列举这项事项，信托公司就会要求对所有事项享有一票否决权。

　　 二是资金监管，在信托资金归还前，信托公司要求共同保管项目公司银行预留印签，对一定额度以上的资金支付实现双签制。我们建议对于资金的使用，可实行预算审批制，预算经审批后，在预算范围内使用资金无需监管，超过预算的，可实行双签制。
 
    5、还款资金来源受限

　　 房地产开发企业归还信托资金的来源一般为开发贷款及（或）商品房预售资金。而开发贷款根据相关规定只能用于工程建设。另外，根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定，商品房预售资金实行封闭管理，除工程款外，按监管协议监管的项目工程预算总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。根据上述规定，房地产项目公司控股股东向信托公司回购股权或回购权益的资金显然不能从商品房预收款中列支。因此，房地产开发企业在使用信托资金必须考虑还款资金的来源问题。
 
    二、关于房地产私募股权投资基金

　　 在传统房地产融资渠道持续缩紧的2011年，私募房地产投资基金表现活跃，据住建部政策研究中心课题组估计，2010年国内人民币房地产私募基金资金规模达到500多亿元，2011年国内人民币房地产私募基金资金规模达到1000多亿元。即使金额如此之高，但私募股权投资基金占房地产开发企业总投资额不到5%。而在美国，房地产开发资金中，以基金为主的直接融资占到投资总额80%以上。因此，私募股权投资基金在今后发展空间很大。有专家据此认为，中国房地产行业如果说前十年它的推动在于土地的增值，后十年很大的推动是房地产金融尤其是私募基金的创新和蓬勃发展。

　　 （一）私募股权投资基金介入房地产行业的难点

　　 1、私募股权投资基金的法律法规不健全。主要体现在股权类投资企业的设立、资金募集、风险控制机制、投资管理机构的权利与义务、信息披露、税收优惠等方面没有详细的法律规定，对私人资金难以吸引。

　　 2、前几年Pre-IPO投资的高额回报吸引了大部分私募股权投资基金。
 
    3、关联交易风险。从房地产私募基金运作模式上看，很多房地产基金的管理人是房企。当这些房地产私募基金在投资自有项目时，会遇到风险评估和投资后管理等方面的利益冲突，如何规范此类关联交易风险也需要配套法律规范。投资人普遍担心管理人利用委托管理、发包、采购、销售环节进行利益输送。

　　 4、运营管理风险。有些房地产企业熟悉房地产项目开发但是缺乏基金运作经验，而基金管理机构又缺乏房地产市场开发及管理方面的专业能力。

　　 5、缺乏独立第三方监管机构，对房地产私募基金进行财务监管，为投资者提供独立性判断和专业性服务。
 
    （二）境外基金操作过程中应注意的法律问题

　　 1、国家法律法规对外资房地产调控，包括高档房地产项目的禁入、2006年商务部等部委的10号文、建设部等部委的（2006）171号文件以及相应规范性文件的限制。

　　 2、中外合资企业经营决策限制，中外合资企业董事会为最高决策机构，重大经营决策必须经中外董事一致同意。

　　 3、融资限制。目前，国家对外汇融资限制以及金融机构对外资企业融资条件的区别对待，导致中外合资的房地产开发企业贷款难度加大。
 
    4、外资基金一般仅选择一线城市及少量二线城市的项目，极少选择在三线以下城市。前期调查费用高，而且无论合作是否成功，通常要求合作方承担全部或部分前期费用。

　　 （三）境内基金操作过程中应注意的法律问题

　　 1、规范操作。目前，温州、台州等地的个别房地产开发企业存在类似于委托持股一样的私募股权基金，该操作形式不但有非法集资嫌 该内容可能有会员内容，需要登录查看全文，点击这里在顶部登录