在与住房和城乡建设部（以下简称住建部）签订保障性住房的军令状之后一个月，全国各省、自治区、直辖市、计划单列市的保障性住房建设分项指标终于全部确定。
所谓“分项指标”，就是在地方政府认领的保障性住房建设指标中，廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房以及棚户区、煤矿采空区的改造安居工程——五类保障性住房形态的具体分配比例。在目前业已确定的各省分项指标中，建成后租赁而不销售的廉租房和公租房占到60%以上，个别省份比例更高。
由于这类保障性住房不能销售，如此高的比例意味着巨额资金长期持续的投入。于是，在今年10月31日全面开工的“政治底线”压力下，地方政府终于开始转向房地产开发企业，“以地换房”的模式，渐次开启。
租赁为主 财政配角
在如火如荼的保障性住房建设中，如果以资金投入的比例计算，地方财政或许只是一个戏份少得可怜的“配角”。
近日，河北省建设厅厅长朱正举在接受《中国经营报》记者采访时表示，经住建部审核，河北省2011年保障性住房建设的分项指标已经完成，而河北省总计认领了38万套保障性住房建设任务指标，按照规定，2011年10月31日前，这些保障性住房将全部开工。
“38万套保障性住房中，廉租房3.5万套、公共租赁房10.5万套、经济适用房3万套，剩余的是旧城改造和采空区改造的安居工程，这次保障性住房任务的结构，以租赁型的保障性住房为主。”
记者了解到，与河北省同期，其他全国各省、自治区、直辖市、计划单列市的“分项指标”均以完成进入实施阶段。其中山东、福建、辽宁、江苏、浙江等省，全省保障性住房的任务指标均超过35万套。与河北省相同，这其中60%以上为租赁型保障性住房。
记者了解到，截至4月12日，河北省政府已经初步匡算38万套保障性住房的投资总额约为240亿元人民币。这其中，政府财政直接投入约为40亿元，剩余将依靠信贷以及社会多元化的融资渠道解决。
山东、福建、辽宁、江苏、浙江等省的情况，也与河北省相近。只是由于山东、江苏、浙江等省财政收入家底较厚，其地方财政直接承担比例稍高于河北。但是依靠多元化融资解决保障性住房的资金问题，已是各地的必然选择。
住建部一位官员向记者表示，“按照此前各地方政府与中央政府签订的‘军令状’，10月31日前，按照经过审核的分项指标，所有保障性住房必须开工建设。”这意味着，地方政府最多还有6个月时间，解决保障性住房建设资金来源的问题。
企业介入 以地换房
在这样的背景下，地方政府又一次把目光投向了房地产开发企业。4月11日，认领了38万套保障性住房建设任务的河北省，与北京万科房地产开发有限公司（下称北京万科）签订协议，由万科完成8000套保障性住房的建设任务指标。
“这8000套保障性住房涉及涿州、唐山、秦皇岛、张家口、廊坊、香河等市县。”万科股份执行副总裁毛大庆告诉记者。朱正举则向记者强调，在这些城市中，条件成熟的城市率先落地，“租赁型保障性住房将占有相当大的比例”。
在此之前，山东省青岛市已经与绿城建设集团达成协议，由后者进行李沧区的旧城危改工程。同时，浙江省杭州市、江苏省南京市也都与该集团合作建设保障性住房。
实际上，在与北京万科就保障性住房建设展开谈判的过程中，河北省副省长宋恩华曾明确表示，“没有盈利的合作模式不可持续”。于是，“以地换房”的思路，跃然纸上。
记者了解到，在“以地换房”的模式中，地方政府出面协调信贷支持，而后由开发企业贷款融资，通过BT模式（建设-移交）或BOT模式（建设-运营-移交）对保障性住房进行建设运营，政府分期分批回购后，再由房地产企业归还银行信贷。在这个过程中，开发企业先行部分垫资，为地方政府缓解财政支出回购的压力。同时，地方政府通过合法手续向开发企业出让一定的商品房用地，配建一定数量的商品住房对外销售。
毛大庆以及绿城建设集团总经理曹舟南均向记者证实，他们所经历的保障性住房政企合作，全部或者部分采用了上述模式。
“地方政府缺钱不缺地，以部分商品房用地换取房地产企业部分垫资建设保障性住房，舒缓政府的财政支出回购压力，现在已经成为比较通行的办法。”一位不愿具名的接近住建部的专家称。
房企算账意在规模
如果仅仅计算某一个代建保障性住房项目的得失，房地产开发企业则亏损无疑。然而，他们显然盘算的是更大的一个账本。
记者了解到，在与河北省政府的合作模式中，毛大庆提出，将“商品房配建保障房”的说法修改为“保障房配建商品房”的同时，还可以统筹规划“商品房”用地的“配建”。
“比如，万科在唐山开发了保障性住房，但商品房用地不一定必须在唐山补，我们可以接受在合作的几个城市中统筹的方式，比如在唐山建了保障房，如果补给的商品房用地在秦皇岛，万科也可以接受。”毛大庆在与河北省政府官员的沟通中表示。
绿城建设的逻辑则在于，通过代建政府的保障性住房，提取5%左右的项目管理费，实际上是在不增加成本投入、不推高负债的情况下扩大了利润规模。这对于负债率较高的绿城中国而言十分重要。
毛大庆告诉记者，在北京万科与河北省的合作中，不可避免地会出现先期垫资建设运营的情况，对于这种风险的控制，他表示，一方面需要合理安排信贷的还款期限和政府回购节奏之间的关系；另一方面要通盘算账，在整个万科与河北省层面的合作项目算总账，不同城市、不同项目中盈亏相抵，便可以达到平衡。
显然，对于万科而言，规模最为重要，而以保障性住房项目的“亏”换来的配建商品房用地所换来的销售规模与回款，才是万科和有意这项业务的房地产企业的真正看重的杠杆所在。
曹舟南则表示，最关键的是政府需要明确几个模式，“政府出钱出地，企业就赚管理费，这样是净利润；企业垫资，政府回购，政府就要明确一旦拖延回购，财务成本政府负担，这样，企业也可以做，只要明确就好”
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