近年来，“房地产私募基金”已成为人们热议的话题，与之伴生的“高风险”一词更屡见报端。我们将结合法律实务操作，从募集、设立、交易、后期管理及退出五个阶段，对较为新颖的有限合伙型的房地产私募基金（以下简称“基金”）实践操作中的法律问题及解决方案逐一介绍。一、共性问题及解决方案

　　实践中，基金募集经常遇到的共性问题主要有两点：第一，募集对象分散，投资者不成熟。目前国内人民币房地产私募基金的资金募集对象主要是富裕的个人投资者或民营企业，多数通过和信托公司、保险公司、银行的私人财富部门等合作。大多数投资者对基金的法律结构不甚了解，风险意识也普遍不足，有的甚至以银行理财产品、存款的观念认购基金。第二，推介材料不规范，违规宣传。为吸引投资者，基金管理人往往在推介材料中以超过实际水平的高收益率、固定收益、保底保本或者借大机构之名增信等方式混淆、误导投资者。针对这些问题，我们建议可以从以下几个方面解决：

　　1、重视政策导向。《中华人民共和国证券投资基金法》已于2012年12月28日修订通过，是我国目前直接包含“基金”二字的具有最高效力层级的法律。修订后的《基金法》对非公开募集基金的募集对象（合格投资者）的资质条件作了明确规定。虽然《基金法》只约束从事证券投资的基金，但对于房地产私募基金未来的政策导向具有一定参考意义。我们建议在基金募集过程中尽量为投资者资产规模方面设定准入门槛，避免因风险承受能力偏低、风险意识不足的中小投资者过多引起纠纷。

　　2、严格控制募集方式。国家发改委在“发改办财金[2011]2864号文”中要求，股权投资企业的资本只能以私募方式向特定的合格投资者募集，不得通过在媒体发布公告、在社区张贴布告、向社会散发传单、向公众发送手机短信或通过举办研讨会、讲座及其他公开或变相公开方式（包括在金融机构的柜台投放招募说明书等），直接或间接向不特定或非合格投资者进行推介。

　　3、注意推介材料的表述，且推介材料披露的内容应与实际签署的法律文件保持一致。推介材料应注意措辞，避免使用保底、保本、固定收益或其他类似表述，也不得承诺还本付息或确保收回投资本金、获得固定回报，以免被认定为非法集资。因推介材料仅起介绍之用，性质与法律上的要约存在差异，只有正式签署的法律协议才是“定分止争”的依据，投资者切不可盲目地将推介材料视同法律协议。

　　4、加强基金管理人与投资者的沟通。由于投资者不具备与基金管理人相当的专业水平，基金管理人在基金推介中应加强与投资者的沟通，对一些重要的条款进行解释和引导，例如：风险申明的含义与后果、资金用途、实现投资回报的方式、基金管理人的免责声明等，必要时可采用投资者手抄重要条款的方式减少各方的法律风险。

　　二、第三方机构代销基金的特殊问题与解决方案原则上基金的发起设立都应由基金管理人完成，但实践中不少基金管理人可能存在“术业有专攻”的心态，而将基金的募集工作交由第三方代销机构完成，随之也产生了一些特殊问题：第一，第三方代销混乱。多数第三方理财机构并无相关牌照，实践中甚至不乏多层转包、委托代理关系混乱等情形。日前，上海银监局已明令严禁沪中资银行业金融机构及员工销售私募股权基金产品，并向社会公布了举报电话。第二，代销费用的支付方式不清晰。由于目前法律法规对私募基金募集方式的限制，第三方理财机构多以财务顾问、咨询服务等方式收取代销费用。

　　由于相关法律法规的缺失，第三方机构代销基金有其存在的必然性与合理性。基金选择代销机构时，应对其资信能力、市场影响力等情况进行调查，选择运营规范的第三方理财机构，并签署相应的财务顾问协议或咨询服务协议，对服务内容、期限、费用收取等内容进行明确约定。在代销过程中，管理人还应要求对代销机构拟使用的重要推介材料进行事前审查和事后备案，并派专人进行现场指导、监督，以便随时了解代销的情况，发现问题时及时要求其予以纠正和救济。