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中国房地产争议解决年度热点问题观察和展望

2019/2/20 字体: 来源:《中国商事争议解决年度观察》 作者:邓永泉

  回顾近年来中国房地产争议解决情况,其特点可以概括为:

1)房地产纠纷案件发案与当时的经济、政策环境密切关联;

2)房地产纠纷通常涉及个人重大财产利益,故案件的司法裁判务必慎重,需要考虑同类案件的社会影响;

3)房地产纠纷案件的标的物通常是不动产,难以恢复原状,在裁判时需考虑这一点 ;

4)房地产纠纷通常涉及土地管理部门、房屋管理部门等行政部门,司法权与行政权交叉,增加了房地产纠纷解决的复杂性。 



热点问题观察


(一)一带一路成为房地产企业海外投资的新机遇

 

  党的“十八大”之后,是“一带一路”建设落地的关键时期,“一带一路”沿线国家,多数尚处于发展中国家水平,城镇化程度较低,房地产市场亦处于相对初级的状态,有较大的市场空间。

 

  当然,中国房地产企业在对“一带一路”沿线国家进行投资前,应当充分了解在投资目的国开展房地产业务的政策风险、法律风险、经济大环境、行业监管、劳工、税收、居民居住消费习惯等方面的情况。“一带一路”沿线国家和地区虽在中国外交关系方面具有重要的战略意义,但由于政治、经济以及文化差异等方面的原因,各国企业运营环境可能充满挑战。

 

(二)房地产行业迎来破产重整高峰期

 

  我国房地产企业大多以银行贷款为主要资金来源进行房地产开发建设,自有资金投入比例较低,融资渠道单一。随着国家对房地产行业宏观调控力度的加强、金融机构收紧房地产项目贷款,房地产开发企业转而寻求高息民间借贷、房地产信托等融资渠道,进一步提高了房地产开发企业的融资成本,尤其是中小房地产开发企业的资金链日益紧绷,开发商陷入破产困境的新闻屡见报端。

 

  由于房地产行业涉及面广,房地产开发企业有别于普通企业,破产重整案件审理难度较大。其中最为特殊的是,房地产开发企业的债权人不仅包括银行债权人、劳动者债权人、供应商、税收债权人等普通企业破产案件中常见的债权人,还包括被拆迁人、购房人、建筑工程承包商、农民工等特殊债权人。

 

  除此之外,房地产行业是资金密集型行业,受国家信贷政策影响较大,多数房地产开发企业涉足民间借贷,不仅债权金额较高,而且涉众较多,容易引发群体性事件;债权结构复杂,存在以房抵债、名为商品房买卖合同实为借款担保等复杂的法律关系;房地产开发企业的破产财产也具有特殊性,包括:已建成的商品房、在建工程和土地使用权,这些财产上涉及多重复合的物权和合同法律关系,产权界定颇为麻烦。

 

(三)物业公司借助互联网+”转型升级

 

  随着居民物业消费从“有得住”向“住的舒服”的转变、房地产开发企业向“轻资产”方向转型的需求,以及互联网、大数据在各行业拓展应用的成熟经验,“互联网+物业管理”的新型物业管理公司或将超越房地产开发,成为房地产开发企业一个新的盈利点。

 

  目前,各房地产开发企业纷纷抢占“互联网+物业”的风口,如:万科“睿服务3.0”通过手机APP对物业服务费之外的“公共广告收入、场地租赁收入等”向业主公开;金科地产旗下金科服务,携手微软(中国)建设的天启大数据中心,针对金科社区内各类数据的系统规划、收集梳理,在金科351个社区提供实时安全监控,以便为业主提供量身订制的精细化生活服务体验等。

 

(四)紧急叫停购房首付贷

 

  所谓“首付贷”,是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构为其提供补助资金拆借,用于购房人放大购房杠杆,如链家地产推出的“家多宝”、平安好房的“好房贷”、搜房网的“天下贷”、我爱我家的“我家贷”等。

 

  “首付贷”对于刚需购房者来说,的确解决了燃眉之急,但是也驱使一些收入较低、抗风险能力较差的人群涉足房地产融资,成倍放大购房杠杆,容易催生次贷风险,扰乱房地产金融市场秩序。于是,20163月,在银监会等金融监管部门的密切关注下,各房屋中介机构主动暂停“首付贷”。

 

总结与展望


  随着北上深进入存量房时代,二手房已成为房地产交易市场供给主力,同时囿于高房价,房屋租赁市场需求强劲,房地产开发企业亟待转变思路予以应对,如已有部分房地产开发企业开始布局联合办公空间、长租公寓、共享度假地产等新型业态。当然,随着中国对全球经济影响力的增强,有实力的房地产开发企业逐利房地产海外市场,也是未来房地产企业发展的一个重要方向。

 

  当然,蕴藏机遇的同时,大量新型纠纷的种子亦随之孕育。未来一段时间,房地产企业并购纠纷、房地产企业金融借款、民间借贷违约纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋买卖居间合同纠纷等都将进入一个频发期,值得各市场参与主体审慎应对,提前做好各项风险应对之策。

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