5月29日,中国房地产众筹联盟在上海成立。峰会上，碧桂园宣布其联合中国平安共同推出中国房产行业首个房地产众筹产品，将以上海嘉定项目“一平方米”作为众筹单位开展众筹，楼盘完成后投资者就拥有了某一套楼房整体或部分的权益。投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有住房，或委托开发商卖房后转成收益权，投资者可以参与项目开发的全过程，还可以获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。

　　  可以说，在“大众创业、万众创新”理念深入人心的今天，碧桂园推出的此款房地产众筹产品颇受瞩目。但在现有法律框架下，我们认为该款房地产众筹产品的设立存在诸多不确定性。

　　  目前，国内众筹模式主要分为四种类型：股权众筹、债权众筹、回报/实物众筹和捐赠/公益众筹。股权众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权;债权众筹是指投资者对项目或公司进行借款，获得其一定比例的债权，未来获取利息可收益并收回本金;回报/实物众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得实物产品或服务;捐赠/公益众筹是指投资者对项目或公司进行无偿捐赠。

　　  碧桂园与平安推出的此款房地产众筹以房屋产权或一定回报作为回馈，显然为实物众筹。但由于其为房地产众筹，就不得不面临房地产相关法规的限制。按照《城市房地产管理法(2007修正)》第四十五条和《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。

　　  如果房地产开发企业没有取得预售许可证就与购房人签署认购合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该合同应属无效。碧桂园和平安没有说明其推出的众筹产品项目处于房地产开发的何种阶段，是否已经取得预售许可证。若在取得预售许可证前向投资者众筹，该产品存在被认定为销售房产的风险。因此，也存在认购合同被认定为无效甚至碧桂园被房屋主管部门处罚的法律风险。