案例：

     1998年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，1999年10月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，原告甲与被告乙签订房屋买卖协议，约定价款30万元。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2000年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。　

审判结果：

　　一审法院认为，双方签订的合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产，判决由甲返还30万元房款及按银行同期贷款利息，房屋归甲所有。乙对判决不服，提出上诉。二审法院审理后认为，房屋买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。合同无效后，互相返还财产外，应由过错方承担因合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均有过错且房屋已大幅增值，故损失数额可把房屋增值部分（20万元）作为计算依据。判决由乙返还房屋给甲，甲返还房款30万元并赔偿损失10万元。

律师分析：

    一、首先分析该房地产买卖合同的效力

    我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，下列合同无效：（1）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益：（2）、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）、以合法形式掩盖非法目的的：（4）、损害社会公共利益的；（5）、违反法律、行政法规的强制性规定。

    《合同法》明确规定因违反法律、行政法规的强制性规定可导致合同无效，又因《城市房地产管理法》属行政法规，下面分析“未取得权属证书的房地产不得转让”——此规范是否属于行政法规的强制性规范（也即效力性规范）呢？

    强制性规范又分为：强制规范与禁止规范两种，强制规范指命令当事人应为一定行为之法律规定；禁止规定指命令当事人不得为一定行为之法律规定。《城市房地产管理法》第37条规定：下列房地产不得转让“……未依法登记领取权属证书的……”，由此可以看出：《城市房地产管理法》第37条第6款属行政法规中的强制性规范，指命令当事人不得在未取得房产证书时，做出房产交易行为。

    综上所述本案中的房地产买卖合同因违反行政法规的强制性规定而无效。一审、二审法院在认定合同的效力上无异议，也是符合法律规定的。

二、合同无效的法律后果

    《合同法》关于合同无效的法律后果规定了2个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任》”。

    第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

    结合本案，甲乙双方的合同无效，这一点无任何异议，无效后如何返还财产呢？综观本案，甲方在无房产证的情况下将房产卖与乙方，甲方存在过错，同样乙方在购买房屋时也存在相应注意、审查的缔约过失责任，乙方亦存在相应的过错。甲乙双方相较而言，甲方的过错程度大一些，因为提供房产证乃甲方的法定义务。故本案件中，甲方除应返还乙方的购房款30万以外，对于乙方造成的损失也要赔偿一部分，具体赔偿多少，需要结合合同约定，如果合同未约定的，乙方负举证证明自己的实际损失的责任。