“当红色蔷薇含苞待放时，唯有剪除四周的枝叶，才能在日后一枝独秀，绽放成艳丽的花朵。”——洛克菲勒一世如是说。金融危机的阴云仍旧没有散去，房地产市场乍暖还寒，资金链紧张依然是当前众多房地产企业的心头之痛，但总有人能在前所未有的危机中看到前所未有的希望，资金压力迫使许多房地产企业纷纷涌进产权交易市场，根据各地产权交易机构网站披露的信息显示，房地产业并购进度开始加速。2003年国务院发布的18号文件明确提出：“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。”如今，6年过去了，从目前我国房地产业所处的发展阶段和外部环境看，并购重组时机已经成熟。
对于公司并购重组这种风险与机遇并存的经营方式，法律风险控制是重中之重，作为房地产领域专业律师，我们为房地产开发企业提供了详尽的并购重组法律服务，这里列几项要点供大家参考。
通过并购企业并购土地使用权的，应区别土地使用权状况设计处置方案
许多房地产企业的并购采取以公司产权交易的形式进行土地买卖，这不失是一个明智之举，许多房地产公司实施并购的核心目的就是要获取土地资源，而股权转让是不需交税的，用这种方式来获得土地资源可谓一举多得。但应特别注意调查清楚土地使用权状况，即土地使用权是出让土地使用权，还是划拨土地使用权，若是集体所有的土地，则要明确土地使用权所涉及的权属争议、土地使用权抵押或查封等情况。据此，针对不同的土地使用权问题设置解决方案。
* 若被并购方的土地性质是出让国有土地使用权，如果存在土地取得程序不合法、土地用途改变、未缴纳或未完全缴纳土地出让金等情形，则企业应与土地主管部门重新签订出让合同，并严格按照合同约定缴纳土地出让金，按合同规定的用途使用土地，否则就有可能在后期开发中产生巨大的风险；
* 若土地所有人（必须是公司、企业、其他经济组织或个人）使用的是划拨土地的，根据国家有关法律法规和条例的规定，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，只要各项权证证明合法并已补缴了土地使用权出让金，其土地使用权、地上建筑物和其他附着物的所有权是可以转让的；如果企业土地权属有争议的，可以将无争议的土地剥离出来先行确权；
转让房地产项目的，应区别转让方式选择法律风险的规避手段
转让房地产开发项目，实践中主要有两种方式，一是直接转让，这种方式受让方应注意转让人是否取得了施工许可证，是否有具备开工条件的建设工程项目，如果这些都没有问题，则只需根据转让合同与相关文件至房产管理部门履行土地使用权变更登记手续，并在30日内到房地产开发主管部门进行备案即可。
另一种常见的转让方式是通过房地产公司或房地产项目公司股权重组完成转让。这里详细说说采用这种方式进行项目转让应注意的问题：
* 特别要注意股权变更必须获得相应的批准手续。如，变更后的公司合同和章程必须重新登记备案；涉及外资企业的并购还必须获得外资委的审批同意；中外合资的项目公司，当股权发生变更时必须要办妥更为复杂和严格的审批手续，否则将直接导致股权变更无效。
* 要明确约定股权收购的交割及方式。公司股权收购的生效以股权交割为准，而如上文所提，依我国有关法律的规定，公司股权转让还必须办理一系列的政府审批、登记手续。如果没有明确约定交割生效的方式及时间，则无法推进后续的审批、登记程序。比如可以约定收购方付清全部股本金之日为股权交割日，协议也自交割日起生效。当日后发生纠纷时，也可以此保障自己的合法权益。
* 详细考察转让人的潜在债务问题。这里最大的潜在风险包括转让人未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项、土地使用权与在建工程存在有他项权利等。抗衡这种风险最有效的办法是在办理转让手续的同时进行对外公告，以公告方法告知不特定的债务人，并列明一定期限。
* 注意被收购股权的合法性和有效性。包括股权主体和股权转让的合法性，例如股权收购后股东人数不符合《公司法》的要求，可能会导致交易失败；如果股权变更涉及企业性质变更，则需外经委审批并改变企业性质等等。
* 注意房地产项目规划、建设的合法性。尽管并购的是公司或项目公司，但最终的目的是项目本身，因此要考虑到项目方案所涉及到的细节问题，包括方案对周边居民的日照影响、场地是否有利组织施工、地下条件、用地性质、土地使用年限、原来的设计结构等因素；还要注意项目的审批手续是否完备以及是否有违法之处。
* 转让协议中应明确约定办理工商变更手续的法律责任。我国相关法律法规规定，到工商部门办理变更登记，需要提供相关的文件，但在实践中，经常发生有股权转让合同签订后，由于一方反悔拒绝提交相关文件，导致股东变更登记无法完成的情况，给受让方的利益造成了巨大的损失。为了避免这类情况的发生，聪明的并购企业有必要在合同书中对办理工商变更登记手的法律责任作出明确约定，并可以规定违反这些义务的违约责任。
充分保障转让合同的有效性
并购重组能否成功，除了企业本身具备的硬件实力外，最终的结果就体现在能否以一纸白纸黑字的合同完成整个收购方案，转让合同的效力如果出了问题，到头来只能是“竹篮子打水一场空”，因此保障合同有效是并购成功的底线要求。
* 股东“优先购买权”会对股权转让协议的效力产生影响。法律规定，为了防止转让股东与第三人签订的合同侵害其他股东的利益，股东在转让股权时，同等条件下其他股东有优先购买权。因此，当收购某公司部分股权时，要特别警惕其他股东的优先购买权是否会对自己的收购行为产生影响，这里涉及许多不同的情形无法一概而论，总之，并购方在进行收购时要特别注意这种情形导致的法律风险，专业律师也会有针对性的防范措施。
* 违反公司章程转让限制的规定进行并购会对股权转让效力产生影响。某些公司章程明确规定了禁止对外转让股权，而这种章程条款只要符合一定条件就是合法有效的，只要章程不与法律规定相抵触，加上有些地方性规定也不尽一致，因此突破公司章程中转让限制的规定进行转让，很可能会面临潜在的合同效力风险，要多加考察和注意。
* 原公司瑕疵出资股权转让也会对股权转让效力产生影响。这指的是公司设立时股东未出资、出资不实以及公司设立后股东抽逃资金等形成的出资瑕疵股权。我国各地法院及地方性规定基本上都认为：不能轻易以原股权存在瑕疵出资情形为由认定股权转让合同无效。因此这对并购方（受让方）来讲也是一种潜在的风险，需要做好相关的防范措施。
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