合作建房亮相以来，现已成为房地产界最引人注目的热点，虽然其组建模式和参与人群结构不尽相同，但已形成了我国房地产市场中的另类潮流。但从众多城市合作建房案例分析，集资建房人对风险估计严重不足， 因此有必要对合作建房的主要法律风险作进行分析。
一、社会上流行的合作建房的模式
从目前合作建房的组建模式来看，有以下几种方式：
第一种，成立公司（有限责任公司与股份有限公司）。由于集资合作建房需要的投入资金巨大，这就需用更多的集资人参与。那么，如果是成立有限责任公司，要受到股东50人的限制（隐性股东由于不受法律保护，这里暂不讨论）。如果是成立股份有限公司，那么又受到严格的控制与管理。
第二种，成立个人合伙企业。但由于个人合伙需要承担无限责任的风险，集资合作建房的人又都处于城镇中低阶层的收入水平，因此，不可能来冒这个风险。
第三种，成立社团法人。首先，我国政府对社团组织设立非常严格；其次，能否成立以建造房屋为目的的社团法人，更是个未知数；再次，就算审批通过，那么又如何取得立项审批、建筑规划许可、施工许可等行政许可？在建造过程中，又如何避免出现经营性行为，比如说勘察设计、工程监理、采购建筑材料、与建筑公司签订施工承包、雇佣人员等等，这些都是存在的大问题。如果成立社团法人组织只是负责筹备集资建房的前期事务，再以社团法人的名义与房地产合作开发，这实际上又成了经营性行为，是社团法人所不容许的。
第四种，与房地产公司合作。这种形式，首先就需依法成立一个法人组织，否则不可能有合作关系。因为让房地产公司与上百个集资人分别签订合作合同来运作房地产开发项目，这在实践中显然是行不通的。
根据以上分析，下面就仅就以成立公司形式的合作建房的实践风险予以简要分析。
二、成立有限责任公司集资合作建房的实践风险
如果集资人出资成立有限责任公司，存在的主要法律问题：
首先，由于建造房屋需要大量的资金，因此，集资人低于50人，就无法达到建造房屋的资金规模，集资人高于50人，又受到我国《公司法》的限制。那么，只能把人数按照比例分组，然后以组（第三人）的名义入资，这实际上就成了隐性投资入股，其股东的合法权益就不受公司法的保护，一旦发生纠纷，只能按照民法通则来解决。其次，隐性股东无法直接管理公司，更无法直接参与资金流向与使用决策。如果发生卷资外逃或者转移资产、挥霍公司资产等严重危害性的行为，又不能立即制止，只能假借第三人向违法人追究责任。这里，第三人的及时行使决策权和管理义务就成了至关重要的条件，而约束第三人的违法和不良行为，只能按照民法通则的相关条款来行使，即实际上就演绎成了债权债务关系。这对集资人用辛辛苦苦赚来的钱来投资建房来说，是个极大的风险。再次，由于集资人不是以股东形式参与，又不是公司的职工，因此，假如房屋真的建造完工，则其交付又成了问题。因为我国法律明确规定，只有依法取得房地产开发资质的公司才能依法公开出售没有产权证的房屋。这些集资人既然不是公司股东，也不是公司职工，那么获得房屋，只能通过转移方式获得，这就需要缴纳各种各样的税费。
还存在一个问题：在房屋竣工验收完工，可以交付使用之时，假如房产的价格又上涨了许多，那么，又如何来保证公司的决策人会按时交付房屋，而不会向社会其它人公开销售以获取巨额利润？
综上，以成立有限责任公司来运转，对集资人来说风险太大，可省的费用又少，可操作性太小。
三、成立股份有限公司集资合作建房的实践风险
如果以成立股份有限公司来运转集资建房流程，在政策法律上没有什么障碍，但其存在的风险仍然比一般的公司要多的多。
1、公司注册风险
成立股份有限公司，必然要先募集至少1000万元的注册资金，上报审批，租赁场所，购买办公设备等。由于目前法律对设立股份有限公司控制的严格，因此，设立时间漫长，注册费用昂贵，审批手续繁杂。成立股份有限公司后，取得房地产开发资质、办理固定资产投资立项、建造规划许可、土地出让手续、签订施工承包合同等等一系列房地产开发项目的办理也是相当繁琐且费时间的。这就会产生一个大问题：就是如何防止在公司注册过程中集资人退出。由于集资人只是出于建造廉价的商品房而加入，因此，谁也无法保证集资人会心甘情愿等待如此久长的时间。
2、公司管理风险
公司设立后，必然需要各种专业管理人员来专心操作，所以必然需要聘请相当量的外来人员来管理公司的日常运转。如果需要股东参与公司日常管理，那么，就需要既懂公司管理的又愿意放弃目前工作的股东担任，且该股东应有全心全意参与管理的意愿。那么，这样的股东是否会有，有多少，少了什么办，多了又该如何分配名额？集资人自己参与管理，是否需要薪水？集资人为了投资建造该房，放弃目前的职业，对此如何补偿，又如何平衡发放薪水与原单位收入的不平衡等等。这些都是很现实的问题，而且一旦出现问题无法妥当解决，那么势必影响整个公司的管理。
3、公司决策权行使的风险
如果所有的股东所持有的股份相同或大致相同，那么，由谁来代表公司决策和管理日常运转，就只能通过股东表决选举来决定。由于该代表人的股份与其它股东相同或大致相同，于是就会产生一个关键问题：由谁来保证他的决策意思与自己所承担的风险责任相适应？谁能保证他的公正合理决策选择？又谁能保证董事长、董事、监事、高级管理人员等不会利用自己在公司中地位和职权为自己谋取私利？
4、如何有效保证股东大会的决策权和监督权
由于集资人的分布非常分散，且来自社会各阶层，又都有自己的工作单位，组建这股份有限公司无非是为了获得一个房屋，并无其它目的。那么，如何及时召开股东大会？如何能让所有集资人都可以在约定的时间内集合在指定的地方？如何表决？如何授权表决权？如何让通过的决议不让集资人产生不满情绪，如何来避免集资人思想动摇等？
集资人素质的参次不齐，每个集资人持有的股份又相同或者大致相同，更是直接影响到股东大会的决策权和监督权如何不迟滞的执行。简而言之，就是集资人如何建立相互信任、相互配合解决利益冲突问题。这决不是以区区公司章程可以解决的。
5、建造房屋的土地面积获得风险
如果先拍卖获得土地再邀请集资人，那么拍卖获得土地的巨额土地出让金（预缴部分）由谁先来承担？是无偿承担还是有偿承担？如果集资人无法凑成数目，那么岂不是由发起人承担这巨额土地出让金的风险了？谁有能力承担？谁会愿意来承担这风险？
其次，我国对国有土地上建造房屋都有详细的控制参数，也就是说你获得土地后必须要按照这些控制参数进行房屋建造。这就使得集资人要事先完全商谈好应采取何种建造规划标准：比如说，集资建房的容积率、绿化率、住宅建筑套密度、公建配套设施等。否则，就算拿到土地，也会因为各人的标准不同而闹矛盾拖延时间。如果以股东大会通过的决议，不赞成的股东就不得不无条件服从，这显然就与集资人团结互助共同建造房屋的初衷相违背了，这对以后合作建造会造成很大的不利影响。所以，集资人获得适当的土地本身就是个非常不确定的因素。
6、中途增资和集资人中途退出风险
根据我国《公司法》规定，发起人的股份在三年内是不能转让的。由于集资人都是发起人，那么在三年内，任何一个集资人的股份都不能转让。这里就会产生一个问题：如果在以后的建造房屋过程中，需要增加出资额，那么，如有集资人已有退出之意，他就不存在还会及时增资，这就势必会影响其它集资人的再出资。由于集资人的特殊性，其资金链是相当脆弱的。一旦发生增资困难，那么就会直接影响到房屋的建造进度。随之而来的，就是各种各样的停工待料、合同违约、行政处分等等。从目前有经验的房地产开发楼盘的进展速度来说，三年应能满足一个楼盘的开发时间。但集资人自己组建公司开发建造，由于有以上不同于房地产开发公司的风险存在，且设立股份有限公司本身就需要相当长的时间，又需要谋求适当的土地，因此，三年能完工的可能性几乎不存在。
7、集资建房费用与廉价控制风险
合作建房的最诱惑人心的就是建造后的房屋比市场出售的商品房价格要低，至少要低20%以上。果真如此？ 根据我国法律的相关规定，办理股份有限公司的各种审批、执照、股票发行所需要费用是相当可观的；办理房地产开发项目所需要的各种审批、执照费用也是相当可观的；股份有限公司的日常
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