海南国际旅游岛建设上升为国家战略之后,海南商品房价格大幅上涨,继而引发房地产矛盾纠纷大量增加。随着国际旅游岛建设的不断深入发展,海南的房地产市场也将蓬勃发展,各种房地产纠纷案件在一定时期将继续不断增加。如何妥善处理好这些房地产纠纷案件,促进海南房地产市场的健康发展,是目前人民法院服务国际旅岛建设最亟待解决的一个问题
□海口中院课题组
房地产纠纷案件概况
房地产纠纷具有争议标的价值大、涉及面广、法律关系复杂、政策性强等特点。随着海南房地产业的迅速发展,房地产确权纠纷、房地产交易纠纷、房屋拆迁纠纷以及农村房地产开发纠纷等房地产类纠纷案件呈上升趋势。
根统计,2006年至2010年(1-9月)期间,海南全省法院受理的民事类房地产纠纷案件为10192件,占全省法院受理的民商事案件总数的9.88%；海口市法院受理的民事类房地产纠纷一审案件为5435件,占全市法院受理的一审民商事案件总数的15.62%,占全省法院受理的一审民事类房地产纠纷案件总数的65.04%。
海口市法院共受理商品房预售合同纠纷一审案件2923件,占海口市房地产纠纷一审案件的53.78%,其中:2006年512件,占当年房地产纠纷一审受案总数的54.47%；2007年644件,占当年房地产纠纷一审受案总数的59.14%；2008年439件,占当年房地产纠纷一审受案总数的44.66%；2009年632件,占当年房地产纠纷一审受案总数的51.09%；2010年(1-9月)696件,占当年房地产纠纷一审受案总数的58.68%。
在海南省法院受理的各类行政纠纷案件中,房地产行政纠纷案件占的比重最大,达到了54.21%；在房地产行政纠纷案件中,土地纠纷案件占的比重最大；土地纠纷案上诉率最高,且占行政纠纷上诉案件的比重最大。
房地产业作为海南省国民经济的重要支柱性产业,关系到海南省的经济发展和社会的稳定。保障房地产业的健康发展,是海南省委省政府加快建设国际旅游岛的重大决策部署。依法妥善处理好房地产纠纷案件,是承担解决房地产纠纷社会各职能部门为工作大局服务、为人民司法的切实体现。
房地产纠纷中的法律问题
在国际游游岛建设中,房地产纠纷案件所涉及的法律问题主要包括:房地产权属纠纷的法律问题、房地产交易纠纷的法律问题、城市房屋拆迁纠纷的法律问题、农村房地产开发纠纷的法律问题、物业管理过程中发生的纠纷的法律问题。本文以房地产交易中颇具特色的产权式酒店投资纠纷的法律问题为例进行说明。
产权式酒店投资是最具国际旅游岛特色的房地产投资项目之一。然而,伴随着国内首家产权式酒店在海南三亚落户,产权式酒店投资纠纷也不断浮出水面,成为海南省房地产纠纷案件的一大新难题。
产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权,即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权,投资者如购买商品房一样投资置业,将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值,同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权式酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似,都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为,目的是获得房地产增值和经营收益。
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性,国家和海南省尚无产权式酒店行业专门法律法规,终端投资者(业主)的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题。当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同(购房、委托经营、担保等)的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。
就法律关系而言,产权式酒店投资行为包含两个基本的法律关系,其一为房屋买卖合同关系(有的附带买卖合同中的担保合同),其二为委托经营合同关系。产权式酒店投资纠纷无外乎是这两个法律关系中产生的纠纷。现实中最大的纠纷在于投资者产权的落实。在收到投资者的出资后,一些开发商或经营管理公司因各种原因“人去楼空”,导致投资者财、房两空,投资者的权益严重受损。
化解房地产纠纷的法律建议
为了能够有效地化解国际旅游岛房地产面临的诸多纠纷,我们分别从立法、司法和行政三方面提出相应的法律建议。
在立法方面,一是修订相应的法律、法规,促进国际旅游岛房地产市场健康、有序发展。国际旅游岛背景下蓬勃发展的海南省城市化进程,也可以说是相应房地产领域的法制化进程。法律法规是市场化的准绳,它能平衡协调市场中的对立与分歧。因此,健全房地产开发相关法律、法规,完善或修订立法是必然的选择。房地产立法涉及物权、土地等国家层面的问题,海南是全国最大的经济特区,又面临着建设国际旅游岛的国家战略,其为海岛的地理条件及人文环境得天独厚,人口规模、经济总量以及城乡化差异等方面的特色使其若是作为政策试点,比其他省份更具备可操作性,其涉及房地产的法制进程对全国也有前瞻性的意义,也能够更好的发扬海南省作为经济特区勇于闯先,大胆创新的作用。
二是加强法律与政策协调性,使法律与政策互相配合与补充,减少房地产纠纷。房地产矛盾纠纷的存在是客观事实,而且纠纷一旦产生,由于利益关系复杂,涉及的人数多,持续的时间比较长,解决的过程也相对困难。因此,要努力探寻有效的途径和办法,加强法律与政策协调性,使矛盾纠纷减少和把可能产生的危害最大限度降低。协调好政策和法律,是海南省进行房地产管理的必要手段,都有其存在的必要性。但“法律并非万能,法律工具并不是有效(对所有事情都起作用)或最为有效(对某些事情最起作用)”。在处理二者的关系时,既不能简单地对立,也不能简单地等同,两者各有其优劣,我们应该辩证地认识二者关系,使二者有机地结合在一起,共同为国际旅游岛的房地产建设服务。
在司法方面,首先,统一法律适用尺度,公平合理地处理房地产纠纷。房地产纠纷因为分属行政纠纷和民事纠纷领域,因此在处理此类纠纷的时候,必然要遵守诉讼法的基本原则,主要有:以事实为依据,以法律为准绳的原则,调节和审判相结合的原则等等。但结合房地产纠纷的特殊性,我们认为在解决房地产纠纷的时候,还必须遵循一些特殊的原则,这些特殊原则主要有:公正、及时地处理房地产纠纷案件、切实保护公民住宅利益原则、兼顾社会各方利益的原则；其次,整合民事诉讼法、行政诉讼法以及仲裁法,合理设置房地产纠纷的处理机构和方式,多渠道解决房地产纠纷。
在行政管理方面,首先行政机构要强化服务意识,严格行政管理,加强信息公开。现代法治社会对政府部门的行政管理与司法服务提出了更高的要求。政府应增加政策透明度,切实解决现代化建设中的依法行政问题,建立规范的政务公开制度,逐步实现由依政策办事向依法办事转变。
国土、房管、规划、建设和物价等行政部门严格依法行政,是房地产市场健康有序发展的重要保障。从海南省实际情况看,保护消费者权益相比司法途径及社会监督,行政保护的实际效果会更好。在进一步完善有关法律法规的同时,要充分发挥行政机关的监管职能。
其次,建立诚信监督机制,促进房地产业自律。有必要在政府部门指导下,通过房地产协会、物业管理协会等行业组织,建立行业诚信监督机制。
具体措施包括:一是行业协会建立诚信评级制度,以此代替当前行政部门的资质等级评审制度,设立企业诚信档案,对故意侵害消费者合法权益的企业,及时向社会披露；二是在行业内推行服务规范等级标准,使行业自律有章可循；三是在比较成熟的小区试行由业主评选开发商和物业管理企业的制度,促进开发商和物业管理企业真正树立以人为本的服务理念,提高服务质量。
(课题负责人:张韵声,课题组成员:黄胜春、游恒涛、李白平、陈祥军、钟文渊、陈永华、杨阳、黄勇、彭彩燕)
海口中院院长张韵声就海南房地产纠纷谈到 法院工作要适应全新课题需要
随着国际旅游岛的建设和住房制度改革的深化,海南房地产市场正在蓬勃发展,房地产纠纷案件在一定时期会不断增加,各种新类型房地产纠纷案件也将大量产生。如何妥善处理好这些房地产纠纷案件,促进海南房地产市场的健康发展,是目前人民法院服务国际旅游岛建设亟待解决的一个问题。
海口中院院长张韵声谈到,此次课题组以海口两级法院近年审理的房地产纠纷案件为基本素材,通过调研和实证分析,找出存在的问题(包括立法和司法实践),在深入探讨传统的房屋权属纠纷、租赁纠纷、买卖纠纷、相邻权纠纷等案件的法律适用问题的同时,重点对房屋拆迁纠纷、合作开发房地产纠纷、公房出售纠纷、商品房预售纠纷、物业管理纠纷以及涉外房地产纠纷、产权式酒店纠纷等新类型案件的法律适用问题进行研究。在此基础上提出了国际旅游岛建设背景下规范审理房地产纠纷案件的意见,为完善国际旅游岛房地产的立法和相关司法解释的出台提供相应的司法建议。
张韵声院长进一步指出,建设国际旅游岛对海南来说是一个全新的课题,同样,研究国际旅游岛建设中的房地产纠纷案件的法律适用亦是全新的问题。目前,我国有关房地产市场法律制度尚未成熟,尤其是在国际旅游岛建设中产生的很多房地产方面纠纷的解决在立法上
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