很高兴大家今天那么准时，地方很好，麦迪绅做的很好，会所就是会所，非常的高雅，也是我们会所来的人比较多的一次。

　　尊敬的各位领导、各位嘉宾、媒体界的各位朋友们，大家下午好！

　　非常感谢大家能够参加今天下午在麦迪绅香邑暖山售楼处举办的由青岛市房地产业协会、青岛房地产经理人俱乐部主办、由山东自力律师事务所协办、青岛麦迪绅集团有限公司承办的"房地产开发经营法律风险防范实务讲座"。

　　本次讲座由青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江担任主持。

　　我代表本次讲座主办单位、协办单位、承办单位向今天到会的青岛房地产公司、青岛主流媒体的广大朋友们表示衷心的感谢！

　　参加今天论坛的主要嘉宾有：

　　青岛市房地产业协会会长林民庆先生；

　　青岛市房地产业协会开发委秘书长、青岛房地产经理人俱乐部秘书长冯显泉先生；

　　山东自力律师事务所刘泸生主任。

　　参加今天论坛的还有来自青岛房地产公司的领导和媒体界的广大朋友们。

　　首先，让我们以热烈的掌声欢迎青岛市房地产业协会会长林民庆先生做精彩致辞，掌声有请！

　　【林会长】：说几句开场白吧，各位朋友、媒体界的朋友们，我们协会经理人俱乐部一直秉承的宗旨就是给会员单位提供服务，及会员单位所及，凡是会员单位遇到的困难就是我们的困难，凡是会员单位的需求就是我们的追求，我们一直秉承这个宗旨。那么大家现在众所周知，现在房地产业已经遇到了一个前所未有的挑战，我们目前对行业的分析有几句话，叫做行业面临重组，政策调控从紧，最近报纸上大量的都有，今天的早报上我看标题就是房价已松动，调控不放松，这个其实是呼应了温总理的一个答记者的讲话，实际就是这么一个意思。也就是说政府的调控已经起到作用了，但是调控的力度还要继续坚持下来，整个大的形势就是这样的。那么还有几句话就是叫融资渠道越来越窄了，变窄了，那么融资成本越来越大了，市场观望的情绪越来越浓，楼盘销售越来越差，那么市场存量越来越大了，房价下行的趋势大局已定，基本上就是这么几句话。

　　总结这么几句话，应该可以说我们房地产业已经进入了真正的冬季，那么08年我们曾经也有过这么一个，08年的春天大家都在讨论这个冬季到底要维持多长时间，但是当时由于整个国际形势造成的一个辅助的作用，当时国家刺激了经济，使得我们的市场蓬勃了两年。现在我们的这个形势，我的看法比08年那个冬季还要严厉，所以大家要有一个长期过冬的思想准备，要有应对各种风险的思想准备。当然众所周知，房地产项目的开发，特别是大型的综合性的项目开发应用过程当中，都不可避免的要和若干行业的单位和个人发生一些经济关系，要遇到各种涉及法律的一些错综复杂的问题。那么如何有效的防范内部、外部的经济法律风险，减少和避免经济损失，那么我们这次俱乐部很高兴特别邀请了青岛资深的律师——山东自力律师事务所刘泸生主任面向企业高管，免费举办一次房地产开发经营法律风险防范的讲座。在这里我要代表房地产业协会和房地产经理人俱乐部感谢青岛市房地产协会的常务理事单位——山东自力律师事务所刘主任的精心备课，感谢青岛市房地产业常务理事单位麦迪绅有限公司为这次讲座提供的场地和周到服务。
最后我还要感谢在座的各位能够抽出宝贵的时间，来聆听今天的讲座，谢谢大家！

　　【主持人龙江】：非常感谢林民庆会长精彩致辞。

　　众所周知，房地产在项目开发、特别是大型综合性项目开发经营过程中，要和若干个行业的单位及个人发生经济合作关系，遇到和需要厘清的各种问题错综复杂，其难度可想而知。
如何有效地防范内部、外部经济法律风险，减少和避免经济损失，加强管理，提高经济效益，青岛房地产经理人俱乐部特请岛城资深律师──山东自力律师事务所刘泸生主任律师，面向开发经营企业高管，举办一次房地产开发经营法律风险防范实务讲座。

　　山东自力律师事务所是于一九九五年四月由山东省司法厅批准成立的综合性律师事务所，是青岛市司法局的直属单位。自成立以来，自力律师事务所加强了律师的政治思想建设，"内强素质，外树形象"，积极开展律师业务，先后担任了几十家政府机关、高等院校、大型企业集团公司、外资合资企业、私营企业的法律顾问。自力律师事务所也是我们房协的法律顾问，为企业进行股份制改造、破产兼并、资产重组、引资立项、法制宣传、参与重大经济和经营项目的谈判，为企业进行大规模的清理债权、债务做出了显著成绩，受到了顾问单位和当事人的赞誉。

　　下面让我们以热烈的掌声欢迎山东自力律师事务所刘泸生主任为大家讲解房地产开发经营法律风险防范实的具体解决方法。掌声有请！

　　【刘泸生主任】：谢谢刚才林会长和龙秘书长的讲话。那么今天我的主题就讲讲房地产企业的法律风险。大家知道，风险是无时无刻都存在的，一个国家有风险，一个企业有风险，每个个人也有风险。我们讲国家有风险的话，大家前些日子知道，利比亚经过七个月短暂的时间，卡扎菲国家政权及本人就被消灭了。我们在电视镜头上可以看到现代高科技对现代化战争的一个模式，我看一个视频镜头令我很震惊，一个无人飞机在30米上空，发现卡札菲一个据点，美国卫星就可以定位，远在6000公里以外的一个美国空军基地，操作人员就可以通过视频，调动一架无人机，上面放了一枚导弹，就可以精确打击。那么卡札菲为什么垮台，他有他内在和外在的原因。内在原因是他是一种部落统治，没有建立法律意义上完整国家政权机构，在国内搞独裁统治。在国际上是出尔反尔，原先他非常崇拜我们毛泽东主席，自为是我们毛主席的学生，并且跟前苏联关系非常好。911战争以后又投入了西方的怀抱，自解武装，和美国等西方国家关系非常好。利比亚跟我们建立了外交关系，但是他后来又接见陈水扁。并且阿拉伯联盟也反对他，所以弄的是四面楚歌。当时联合国安理会决议的时候讲的是建立禁飞区，怕利比亚空军伤及贫民，那么中国和俄罗斯鉴于利比亚这种出尔反尔的国家，投的是弃权票。北约等国家突破了联合国的决议，用空中打击帮助反对派摧毁了卡扎菲政权，反对派打死了卡扎菲。所以国家也应当依法治国，否则也有很大的风险。前些日子美国等西方国家又想对叙利亚进行制裁，但这一次中国和俄罗斯都投了反对票，决议没有通过。因为大家都学过法律，知道这个雅尔塔五大国会议一致的原则，只要一个常任理事国反对的话，这个决议就没法通过。所以说这个在法律层面上，国家、企业和咱们个人都面临着法律风险。

　　国际上关于法律风险的定义就是：1、国际律师协会（IBA）定义企业风险是指企业因经济活动不符合法律规定或者外部法律事件导致风险损失的可能性。2、全球企业法律顾问协会（ACC）的定义是企业风险指企业所承担的发生潜在经济损失或其他损害的风险。我认为第一个解释是比较准确的。

　　企业法律风险成因主要来自两个方面：一是法律环境因素，包括立法不完备，执法不公正，合同相对人失信、违约、欺诈等等；二是企业自身法律意识淡薄，对法律环境认知不够，经营决策不考虑法律因素，甚至故意违法经营等。相比之下，企业自身原因引起的风险比例较高，主要原因是企业法律意识和依法治企的能力与法律环境变化存在差距。

　　刚才林会长讲到了，昨天我们的温家宝总理在俄国参加上合组织会议的时候接见中国大使馆工作人员的时候讲到，房地产刚刚松动，价格刚刚松动，那么不可能改变，就是近期不能松动，等会儿我里边有，重点讲一下这个。所以说现在是房地产业处于一个关键时刻，咱们国家独立的经济学家谢国忠曾经预言咱们现在国家有2万多家房地产企业，将来面临比较大的一个洗牌。前两天我跟龙老师在青岛广播电台关于房地产业法律风险作客了节目，也谈到了这个问题。我们的企业外部法律风险，大家外聘法律顾问，可能讲的比较多一些。那么内部的法律风险可能站的角度不同，法务人员给老板讲这个内部的法律风险可能不太好讲，老板也可能听不大进去。我利用这个机会，今天我想重点讲讲内部法律风险防范的问题，对你这个企业将来的发展，防范法律风险我觉得是至关重要的。

　　企业法律风险的成因主要是来自两个方面，一个就是法律环境的因素，那么立法不完备、执法不公正，我做了20多年的律师，也打了几个房地产的官司，十年前打一房地产个官司，我也看了看这个合作合同，这个官司我打了十年，这个协议大家看看很有意思，就这么一张纸，这就是当时的协议，就是这么一点协议。当时有好多立法不完备，执法也不公正。那么合同相对人，就是合同双方经常失信、违约、欺诈等，再就是企业自身的法律意识比较淡薄，对法律知识认识不够，甚至故意的违法经营，相比之下你企业自身原因引起来的风险的原因是比较高的，比如说九十年代初我给有一家比较大的企业集团的代理一个诉讼案件，我请老板签委托书的时候，看见他桌子上有几份银行担保合同，我就大胆问他是怎么回事情，老总告诉我，上级主管部门要求他这个企业给另外一个大型企业集团公司借银行贷款提供担保，担保金额大约几个亿，老总说上级主管部门让我提供一下担保就是了，要不然那个企业就贷不出款来，说话时这个老总就拿起电话叫秘书来盖章，这时我就反复提 该内容可能有会员内容，需要登录查看全文，点击这里在顶部登录