支持保障性住房建设，不仅是利国利民的好事，对商业银行来说也蕴含着无限的商机。但由于在住房开发贷款、住房按揭贷款等方面的法律风险也较复杂，我国又尚未形成统一的保障性住房法律法规，各地操作模式各不相同，如何在大力支持保障性住房建设的同时尽力消弭这些风险，需要商业银行深入研究。
保障性住房的基本特征
保障性住房是指政府为低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的政策性商品住房，其土地来源主要为国家划拨，供应对象主要为城市低收入住房困难的群体，销售价格、销售面积等均受国家有关政策的严格控制和限制，买受人只能取得有限产权。
首先，保障性住房供应对象为低收入群体。其次，保障性住房的土地取得方式一般为国有划拨性质，这类项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。再次，因供应对象的特殊性，保障性住房的价格、面积等必须符合一些限制条件。最后，保障性住房交易不同于普通商品房，其产权性质为有限产权，在一定期限内不能像商品房那样自由买卖。另外，交易时政府一般享有优先回购权，即使满足国家规定的年限可以上市转让的保障性住房，购房人仍必须按照届时同地段普通商品住房与保障性住房差价的一定比例，向政府缴纳土地收益等相关价款。
关注开发贷款四大风险
保障性住房开发贷款是指贷款人向借款人发放的专项用于保障性住房项目开发建设的贷款。与一般住房开发贷款相比，保障性住房开发贷款在开发形式、客户准入、抵押担保、资产处置等方面存在很大差异并容易形成以下法律风险。
第一，开发形式风险。房地产开发贷款的主要风险来源于开发商的经营风险和道德风险。由于保障性住房的收益很低，开发商逐利的本性使其在工程质量、开发品质、销售力度等方面的积极性都明显不如商品房开发项目，往往会导致销售进度慢，资金回笼慢，形成贷款难以归还的局面。
第二，项目合法性风险。由于保障性住房开发贷款条件比一般商品房开发贷款的条件低，又因具有政府因素，往往会使商业银行忽视对其项目合法性的认定。例如，有的保障性住房项目未取得政府部门关于项目的批件、批复以及建设项目所需的四证，建设项目资本金投入未达到项目总投资的法定比例，项目规划设计不符合国家相关规定等。而对项目许可的真实、有效性以及合理性等审查不严往往会产生风险。
第三，贷款担保合法性风险。保障性住房开发贷款的担保风险主要体现在以下几个方面：一是第三方保证风险，保障性住房的开发通常与政府存在着一定的关系，一方面迫于同业竞争的激烈和业务拓展的需要，另一方面受到政府方面的影响，商业银行在对政府成立的开发企业贷款时往往依靠政府信誉发放贷款，这在一定程度上导致贷款风险增加。二是土地和在建工程抵押风险，保障性住房的土地来源主要是划拨土地，按法律规定划拨土地很难进行真正意义上的市场流通，划拨土地转让的，需先交纳一定比例的土地转让金，增加了交易难度。
第四，处置风险。一是转让对象受限制，保障性住房产权为有限产权，其转让对象和受让对象均受到一定限制，转让者需满一定年限才有权转让，若仍作为保障性住房性质的，受让人仍需符合购买保障性住房条件。二是转让价格受限制，有的地方政府要求，转让保障性住房获得的收益需向政府补齐，这使得银行在处置这些有限产权的保障性住房时，获得的受偿效果也是十分有限。
那么，商业银行在开展相关业务时，该如何防范上述法律风险呢？笔者有如下建议：
厘清房屋开发形式。为此，应重点考虑开发商组织形式、领导和管理协调能力、运作形式是否完善、管理层对项目开发论证是否全面合法有效等因素。对于政府委托开发商开发的，要重点对协议本身的可行性进行研究。
重视项目合法性审查。保障性住房项目在开发建设方面具有特殊要求：一是适用特殊的管理办法，保障性住房的开发建设、销售等需要遵循《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》以及各级政府制订的有关经济适用住房项目准入、销售、售后监督等法规的要求。二是项目建设条件严格。经济适用住房建设既要纳入解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划，也要纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划，政府部门需要统筹安排，包括在部分商品房项目中配套建设经济适用房。因此，对于项目的立项批复、土地规划许可证、施工许可证以及开发商资本金比例等要重点进行考虑。
注重项目建设风险。对于该类风险的防范，主要从资金层面进行考虑，如是否实行资金封闭运行，要严格按照资金监管要求，实行收支两条线管理，项目资金要根据项目建设进度及时足额到位。要注重开发商在其他民事活动尤其是与该项目建设有关的民事活动中的履约情况，必要时，贷款行可行使不安抗辩权、代位权以及撤销权。可通过调查了解项目监理公司提供的项目监理报告，客观、真实及全面了解项目进展情况从而防范操作风险。
审查合法有效的担保。一是要尽可能避免因开发贷款有政府背景而发放信用贷款；二考虑到保障性住房土地的划拨性质，银行在设计抵押率时应将土地出让金部分扣除；三是对政府在住房建设、回购和供应过程中产生的增值效益以及共同产权房中政府产权部分出售和出租的收入，应尽量取得政府承诺，保证其全部存入保障性住房资金专户，形成保障性住房建设的良性循环；四是可尝试政府以“出让土地”建设保障性住房，以便保障性住房随时进入市场，并适用相关法律；五是建议增加第三方独立担保如担保公司担保等。
建立政府回购制度。商业银行应与政府协商制订保障银行债权的回购办法，包括禁售期内回购的具体实施办法，禁售期后银行处置抵押物须向政府缴纳的土地收益等相关价款的具体比例和操作流程。对于政府委托开发单位开发建设保障性住房的，应由开发单位提供阶段性保证担保。
按揭贷款特殊风险防控
保障性住房按揭贷款与普通的商品房按揭贷款相比，既有共性的风险，也有特殊的风险。
第一，借款主体资格风险。由于经济适用房供应对象主要针对中低收入群体，买受人必须经过有权部门的购买资格审查、调查、公示、核准、批准之后才能购买。因此，如果商业银行对按揭供应对象审查不严，向不符合申购条件的借款人提供按揭，房管部门将不会协助办理产权和抵押登记，银行债权将得不到任何保障。第二，借款主体履约能力风险。一般来说，保障性住房按揭借款人群体的还款能力比较薄弱、家庭收入水平较低、职业替代性较强、稳定性较差，一旦发生意外状况很可能导致第一还款来源不足。第三，贷款受偿风险。保障性住房上市交易受到较为严格的限制，通常如果借款人购买的经济适用房不满5年，不得直接上市交易。5年之内借款人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。即使购买经济适用住房满5年，借款人上市转让，也要按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。
想要防范上述法律风险，笔者认为应从如下几方面入手：
防范贷款主体资格风险。要严格执行《经济适用住房管理办法》、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》等有关规定，坚持面测、面试和实访制，做好对借款人资格的审查。
防范借款主体履约能力风险。在发放保障性住房按揭贷款时，银行应对不同的个案逐户分析，根据低收入群体家庭消费特征、个人基本特征等规则，将贷款申请群体做进一步细分，合理确定贷款的期限、成数、利率。
防范项目准入风险。主要包括：向有关机构了解经济适用房销售方案，认真核实房屋面积和价格的真实性，尽量协调房管部门比照商品房销售办法对经济适用住房进行销售备案，确保房屋销售的唯一性等内容。对于政府主导开发、统征统建的保障性住房项目，银行还必须做好对政府财政收入、信用记录的前期调查了解工作，对于那些自有建房资金不足、高度依赖银行贷款的保障性住房项目，银行尤其应注意回避风险。
防范担保风险。银行在核定保障性住房贷款额度时，应事先评估概算扣除处置该经济适用房时所需向政府缴纳的土地收益等相关价款，以确保按揭保障度。对于采取政府委托开发单位开发建设经济适用住房方式的，应要求开发单位提供阶段性保证担保，银行比照商业性按揭的规定对其进行担保能力审查；对于部分能够追加提供有真实担保意愿并且具备担保能力保证人、或者是能够提供其他合理有效担保方式的，银行应要求借款人及时完善担保方式。
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