近日，地产中介“倒闭潮”的消息格外引人关注。人们不禁要问：这个与房地产息息相关的行业也步入寒冬了么?“链家地产”7日发布研究统计称，今年以来北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为三年来最多。中介倒闭潮，暗示着什么？中介大规模倒闭被认为是房地产市场下行的重要风向标，2008年的时候便验证了中介倒闭潮这一轮拐点的出现，如今，这中介倒闭潮一拐点的迹象正在显现。

那么在中介倒闭潮愈演愈烈的情况，作为房屋买卖主体，即购房者和卖房者要注意什么呢？在房屋买卖资金处理中应该注意什么呢？上海市欣隆律师事务所杨东律师对此进行以下法律风险的提示：

购房者意向金（诚意金）如何处理？

意向金简单来讲的是购买房屋意向用金钱表示的一种方式，法律上来看是一种附一定购买条件的定金。在购房者对房屋有购买意思的时候，通过房屋中介公司支付一定数量的意向金，签订居间协议约定一定的购买条件，如果卖房者同意居间协议的购买条件，在签字后收取意向金的后，则意向金就转化为定金，对买卖双方具有约束力，即定金的双倍罚则。

杨东律师提醒：由于意向金一开始是支付到中介公司，如果中介公司倒闭，意向金被卷走的可能性较大，很难追回。因此，意向金应建议尽量少付为妥，如果担心卖方宁可赔定金而不卖，可以选择补大定，即约定在居间协议签字、意向金签收后，三日内补大定金，大定金最好直接支付卖方产权人银行帐号，对于有多个产权人，应出具多个产权人指定的其中一个产权人的银行帐号。

购房者首付款还卖方贷款如何处理？

房屋买卖经常会碰到房东有贷款，又没有现金还贷，一般都由买方支付的首付款还贷款。很多时候买方担心支付给卖方，怕不去还贷。而选择支付到中介公司，由中介办理还贷。这时也是有很大风险的，如果中介倒闭，或者员工私自卷款，巨额首付款灭失的可能较大。

杨东律师提醒：首付款用于还贷，最好由买方出具现金本票，一来携带方便，二来也可以专款专用。由中介预约银行还贷日，在中介陪同下，买卖双方一起去办理还贷手续，再由中介代为领取注销抵押手续材料，去房地产交易中心办理注销手续。

卖房者签收的定金如何处理？

在房屋买卖居间服务中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为国内的行业惯例。现在很多中介公司都是用定金保管的方式，让卖房者签收定金。虽然卖房者签收到了定金，但实际还是在中介公司的账上保管，遇到中介公司倒闭，极有可能会拿不到定金，还有可能赔偿购房者双倍定金。

杨东律师提醒：如果确定出售房屋，定金一定实际签收，定金应保管在自己手中。法律上来讲，定金只能由卖房方收取，因此中介无权干涉。但有时候为了房屋交易顺利进行，可以用房产证原件给中介公司保管，押在中介处。反正，不管如何定金一定要自己拿着手上。也可以防止中介直接把定金扣作为中介费。

卖房者签收的首付款和贷款如何处理？

有时候首付款的金额可能大于还贷金额，有时候首付款的金额可能小于还贷金额，这个时候应该如何处理呢？对于贷款发放要注意那些事项呢？

杨东律师提醒：如果首付款金额大于还贷金额，问题不大，对于除还贷金额外，剩余的钱款还是在卖方的还贷帐号上的。如果首付款的金额小于还贷金额，那么就要注意了，差的钱，就需要卖方自己垫付了，那么还是开具现金本票，一来携带方便，二来也可以专款专用。千万不要转入中介公司或者买方帐号，委托办理还贷手续。而对于贷款一般是银行在收到房地产交易中心他项权利证后放款，因此，领取他证送银行是关键，有的银行自己有专门工作人员领取，像工商银行，有的是需要中介公司人员领取送达贷款银行，这时就需要注意在领取他证的委托书填写自己的名字，届时可以自己领取送去银行，加快放贷的速度。

除此之外，还要注意任何钱款，不能支付中介公司工作人员，最好支付到中介公司账上。很多中介对外的名字是某某地产，但实际的公司名字却不一样，日后被告主体无法确定是很难诉讼的，所以要了解查看中介公司的营业执照。总之，有经济条件的可以委托律师陪同购售，确保交易顺畅，资金安全，免除纠纷隐患。

杨东律师   上海市欣隆律师事务所