《物权法》出台后，为我国物权法律体系引入了预告登记制度。预告登记制度能有效地保护购房者和贷款银行的合法权利，但同时也对银行贷后管理构成了新的挑战。特别是当预告登记失效之后，银行已贷出的信贷资产将面临丧失担保的不利境地，该如何防范类似风险，是本文将要探讨的问题。

　　法律风险分析
　　
　　我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”此即为我国法律中有关预告登记制度的规定。从法条表述上我们也不难看出，办理预告登记手续后，只能临时对登记申请人起保护作用，如果在办理正式登记条件具备之后三个月内登记申请人仍未申请正式登记，法律将不再提供保护。另外，预告登记制度还能产生对抗任意第三人的排他性效力，对预告登记之后发生的房产物权处分行为产生对抗的效力，从而保护买受人的请求权。
　　而在银行信贷场合，为了防范贷款风险，银行通常会要求开发商提供阶段性担保，但各行对开发商提供的阶段性担保期间各不相同，有的银行在合同条款中约定：“借款人以本合同所述房产作抵押的，由保证人XXX（指开发商）提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（X）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续。”
　　根据这一合同条款，开发商阶段性担保的期间有两种选择情形。如果借款人与银行选择第一个条款，由于办理了正式的抵押登记手续后，开发商的担保责任方始解除，此时银行的贷款风险主要转移至抵押房屋价值风险上，银行贷款的法律风险不大。然而，如果借款人与银行选择第二个条款，开发商的担保责任在办理了抵押预告登记后、正式抵押登记手续办理前就开始解除，此时银行的抵押物实质上是只办理了预告登记的房屋，若借款人及银行未在物权法规定的“自能够进行不动产登记之日起三个月内”办理正式登记的，则预告登记失效，银行贷款风险较大。
　　在银行按揭贷款实践中，当事人办理的预告登记手续应该有二个：一是办理预售房屋所有权预告登记手续，二是办理预售房屋抵押权登记手续。据此可以认为，预告登记失效包括预售房屋所有权预告登记失效和预售房屋抵押权预告登记的失效，其均对银行贷款造成很大的风险。此时就存在一个开发商阶段性担保与预告登记之间的衔接问题。
　　首先，若预售房屋所有权预告登记失效，就会导致开发商“一房二卖”风险。如果购房人（借款人）未按法律规定在自能够进行所有权登记之日起三个月内办理所有权登记手续，则所有权预告登记失效，预售房屋的所有权仍归开发商。此时，如果开发商将房屋再次销售给第三人，并且该第三人办理了正式的所有权登记手续，银行及购房人（借款人）均将失去对该房屋的控制权。
　　其次，若预售房屋抵押权预告登记失效，则可能出现购房人（借款人）处置房屋的风险。如果购房人（借款人）在债权消灭或者自能够进行所有权登记之日起三个月内办理了正式的房屋所有权申请登记的，则该房屋所有权归属于购房人（借款人）。但若银行未按法律规定在购房人（借款人）办理正式的房屋所有权登记后及时办理正式房屋抵押权手续，则银行的预售房屋抵押权预告登记失效，此时该房屋所有权处于不受限制的法律状态，作为房屋所有权人的购房人（借款人）有可能为了逃避银行债务擅自处置房屋。由于银行无合法有效的抵押权抗辩，银行的抵押优先受偿权将不受法律保护，债权将被悬空。
　　此外，若购房人（借款人）办妥了房屋所有权登记手续后，该房屋已由购房人（借款人）所有，但银行未在法律规定的时间内及时办妥正式的房屋抵押权登记手续，则购房人（借款人）一旦因其他债务被追索，其名下的房屋将有可能被司法机关采取查封等司法强制手段予以控制，此时银行抵押优先受偿权也无法得到法律的有效保护。

　　防范措施及建议
　　
　　鉴于上述分析，在对预告登记制度的运用过程中，银行尽量在签订合同时，将开发商阶段性担保的期间审定为为办妥正式抵押登记手续止。此外，为防范相关法律风险，笔者有如下建议：
　　第一，应督促购房人（借款人）及时办妥正式登记手续。一要及时办妥房屋所有权登记手续。对有条件办理正式房屋所有权登记手续的，银行应督促购房人（借款人）在条件具备的三个月内办理房屋所有权登记手续（购房人授权开发商办理的，督促开发商按时办妥该手续）。二要及时办妥房屋抵押权登记手续。银行应认真、全面地核实和排查购房人办理房屋所有权登记手续的基本情况，在购房人（借款人）办妥房屋所有权登记手续后（或同时）的三个月内办好正式的房屋抵押权登记手续。
　　第二，启用违约责任条款迫使购房人（借款人）及时办妥登记手续。银行可以在借款合同中约定，借款人未按合同约定办理抵押登记、变更登记、保险手续，未及时将预告登记转为正式登记，未移交相关权利凭证等行为之一的，应向贷款人支付违约金，给贷款人造成损失的，并同时给予全额赔偿。银行在发放贷款后，在出现上述情形的情况下，银行可以启用该违约责任条款追究购房人（借款人）责任，要求其按约支付违约金，提高威慑力度。
　　第三，加大催收力度，根据合同约定宣布贷款全部提前到期。在购房人（借款人）多次逾期未归还按揭贷款、拒绝办理正式登记手续的情况下，银行可以宣布贷款全部提前到期收回贷款，并要注意抓住适当时机采取其他强制措施，加大清收力度。
　　第四，增加购房人（借款人）授权银行代为办理房屋所有权登记手续的法律条款。如果购房人长期拒绝办理房屋所有权登记手续将会损害银行利益，银行可以以合同条款方式约定借款人授权银行在特定情形下，银行有权代为办理房屋所有权登记手续，相关费用由购房人（借款人）承担的法律条款。  杨长海 
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