2011年2月11日下午 搜狐焦点网在柯桥王子宴会大酒店举办了“新国八条下的绍兴楼市”业内讨论会天龙八部，除了金昌集团柯桥公司副总经理毕嵊、绍兴咸通房产总经理金雁、星元房产营销总监姚剑洋、绍兴县鼎元房产副总经理葛简芃、华联置业销售经理夏红、世纪长江置业销售经理屠贝德等十几位业内精英之外，搜狐焦点网还邀请了平正房产评估事务所所长王刚、FM106房产栏目主持人徐玲、网络知名房地产评论员沙漠鹰、中行律师事务所律师贺海港等专业人士参与。

　　贺海港：各位房产界的精英，大家好！我虽然也在做房地产的事务，但是对房地产的走势不太关注，那在各位面前来谈“新国八条”的绍兴楼市的发展可能是班门弄斧。那我从法律的角度来谈一下焦点装修家居网，就是新政出台以后，如何避免因政策变动而引起的法律风险？

　　刚才毕总已经提到了杭州已经出现了一些违约的现象，就是购房者出现了进退两难的境地，就是提高首付款，还有限购政策，可能导致已签订买卖合同的客户，因为首付合同提高无法支付首付，或者因为限购没有资格购买第三套、第二套房的可能。还有现在房产政策正在不断的出台，各地的实施细则也在制定之中，所以这个有很多的不可预定性。

　　那么在这种情况下，我们房产公司如何避免或减少因客户违约而造成的损失，或者说怎么来维护自己的权利？在这种情况下，买方可以应用民法中的基本原则网络超女，就是“情势变更原则”，所谓情势变更，就是合同有效成立后，因不可规则与双方当事人的原因使合同基础动摇或丧失，或继续维持合同原有效率就显失公平，就可以解除合同。

　　那这个意义就在于通过司法权利的介入，强行改变合同的条款，重新分配交易双方的交易权益。那房产买卖中新政的出台，买方可能是无法预料到的，新政导致它没有办法筹集到足够的首付款，或者没有资格购买，从而不愿意承担责任。而买方这个纠纷发生以后，这个需求能否得到法院的支持呢？从我们现在国家的判令来看，各地法院的判决不尽相同。像北京地区的法院判令是认为买方在这种新政策出台以后焦点装修家居网，买方是可以解除合同的。张先生住宅套数已达2套，其购买的房屋是第三套房屋，属于北京市暂停发放第三套房屋贷款的情况，如果要求其继续购买房屋，对张先生不公平。当事人可以要求恢复原状，其交付的定金可以返还，这个得到了法院的支持。

　　这个北京的判令对购房者是一个利好的关系，但是对开发商来说，是一个不太好的判令。但是一个省、一个直辖市的判令往往是一样的。所以北京这个判令对购房者是有影响的，他感觉付不起首付款了，这个可以解除合同。

　　但是也有地方认为这种情况不属于“情势变更”的原则，买方要继续承担责任。上海有一份对合同解答中这样说到天龙八部，房屋买卖双方对合同的了解应该非常充分，而对于出现的各种买卖障碍有充分的认识，而且必须有充分的理解。房屋买受人也可以通过其他途径来筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无其他原因的时候，不得以贷款的原因解除合同。而上海的标准是按照这个在判的。

　　主持人（黄总）：那您刚才讲的，就是它是可以筹措资金的，如果遇到三套房，三套房是一律不允许的。那如果这种事情在我们绍兴发生，那该怎么办呢？就是首付款交了之后，但是政府不批，要怎么办呢？

　　贺海港：对于这种情况，我们浙江的司法是怎么来做的呢？浙江法院总体是这样认为的焦点房地产网，与上海的法院比较接近。他这样认为，金融政策的变化，属于正常的市场风险，国家在这之前已经多次申明要出台政策遏制房价上涨。且10年来，国家经常就方面政策进行调整，双方当事人应有明确的预期。这个房地产的调控并不一定导致这个买卖合同的订立，因此原告要求解除合同与法无据。因此，我们绍兴跟上海的比较接近，这个能够制约买受人。有些时候，政策出来以后，买受人不一定是付不起首付的，而是想房价可能会降低，所以想解除的，而又不想承担风险。

　　我认为我们开发商为了房子的风险的出现，可以从几个方面减少可能出现的风险：第一个就是明确的告知。就是在与买方签订合同时chinaren，一定要明确告知买方现有的房产政策，特别是限购政策。其实有些购房者并不是很了解政策，有一些也只是简单的介绍，这样可能导致不符合条件的购房者签订了合同。最后因贷款政策和限购政策出来以后，他无资格购买。这样可能会导致买方会把责任推托到卖方身上。那在法律上叫是有重大的误解，那为了减少这种纠纷，开发商可以采用书面的形式告知现有政策，并要求购房者签字认可。

　　当然这种购房者以现有政策不知道要求解除，这个一般是得不到法院支持的，但是你如果明确告知了，那你的义务就履行到位了。