2010/12/16 字体：大 中 小 来源： 作者：
房地产业以其资金密集而诸称，如果房地产企业投资策略失误而遭遇法律风险，则其损失将是无法估量的。下面就针对房地产项目收购所面临的法律风险作探讨：就目前业内而言，房地产项目收购一般有两种方式：（一）收购项目公司；（二）直接收购房地产。而两种方式各有利弊，其法律风险就因其收购方式不同而不同
一、收购项目公司
（一）优点：
1、回避收购方资质上的不足；
如果某项房地产项目对企业资质有特别的要求，而收购方又暂时不具备，则收购具备资质的项目公司则是快捷的方式。
2、不会对项目进程和日常运作等产生干扰；
此种收购相当于普通的公司收购，一般人接收目标公司现成的人员和物资，也就是说开发中的项目可以照常进行，不会因人员或设备变动而使开发陷入停顿。
3、特别适合非房地产企业快速切入房地产业。
如果收购方为非房地产企业，而其又想进入房地产领域，其另行成立房地产公司显然将面临许多行政风险，特别是国家的宏观调控，市场的准入风险等。
4、手续简便
此种收购只涉及到项目公司的股权变动，只需要办理相关工商登记即可。手续及费用具有优势。
（二）收购项目公司风险：
1、目标公司的或有负债
包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的一般性债务等。收购方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确规定受让方对目标公司的债务不承担责任，但是这种协议条款不能对抗善意的第三人，收购方只能在对外承当了债务责任后再对原来的股东进行追偿。但这时原来股东的偿债能力已经没有保证了。所以，股权收购方容易陷入债务的泥潭。
2、被收购股权的合法性和有效性，包括股权主体（出让方和受让方）和股权转让的合法性。
3、对出让股权性质的确定如是国有股权转让，则必须按法定程序进行交易，否则转让合同视为无效。收购国有股权须国有资产管理办公室审批办理产权界定登记，并在产权交易所那签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。
4、收购项目公司股权后，收购方须及时到工商企业登记机关办理登记，中外合资企业还须经外经委审批，确认投资主体发生改变，否则股权收购合同没有生效。
5、土地使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封。因此受让方必须审核房地产产权证是否标注有他项权利的登记。
6、房地产项目规划、建设的合法性
包括方案对周边居民的日照影响场地是否有利组织施工、地下条件、用地性质、土地使用年限、原来的设计结构等因素。
二、直接收购房地产
直接收购房地产是指，原项目权利人将土地使用权、建设权及在建项目作价转让，而不涉及在建项目人员、设备等的让与。
因此，此种意义上的房地产项目转让才是真正具有较多狭义意义上的法律风险。
（一）先分析其优势：
1、自行安排组织项目所需人员、物质、设备
因为不同于公司收购，则收购方需自行安排，故对在建项目比较熟悉，较易掌控。
2、避免陷入不熟悉的公司管理中
收购公司，需对目标公司有较深入的了解，避免在股权转让、股权结构考虑等公司业务中让收购方不能专注于房地产开发。
3、避免公司收购中可能出现的或有债务
项目的价值被评估易操作，价值构成简单，只要收购方熟悉房地产业务即可对项目有一定准确的把握。
（二）直接收购房地产风险分析
1、拆迁是否完成，相关补偿是否完成？
2、土地出让金是否全部缴清风险？
3、规划手续是否符合收购方投资意向
3、开工许可是否存在法律障碍
4、在建项目设计合理性
5、土地使用权有否被抵押
6、在建项目有否被抵押或质押
三、房地产项目收购法律风险防范
总得来说，收购方应自行或聘请专业的律师进行相关文件法律审核，具体而言主要审查下述方面的合法性：
（一）土地使用权的完整性
土地使用权是否有被抵押？土地出让金是否全部缴纳？
（二）土地使用权的随附义务
土地拆迁安置有否完成？拆迁补偿有否完成？
（三）建设手续合法性、有效性
包括：立项批文真实性、有效性
建设用地规划真实性、有效性
建设工程规划真实性、有效性
建设施工许可真实性、有效性
商品品预售许可真实性、有效性
其他需行政审批手续的风险性、可行性
