2011/3/31 字体：大 中 小 来源： 作者：
【核心提示】前不久，一篇《穗高楼价催生小产权房买卖，最低1800元热销》（ 2011年03月25日）的文章经《信息时报》刊登后反响很大，各大媒体纷纷进行转载。从事律师行业以来，我也接到相当部分咨询者对于小产权房（农村宅基地房）的咨询，他们总是对小产权房法律上的风险把握不准。借此，广州房地产律师谭卿朝专题为您讲解—购房者在购买小产权房时应当注意的法律风险问题。
一、 高楼价催生“小产权房”买卖
由于房地产市场的畸形发展，近年来，我国房价不断飞涨。目前，广州楼市成交虽然陷入低迷，但房价却依然高企。由此，“买房难”问题使价格仅为普通商品房1/4不到的无证“小产权房”大受市民青睐，近来交易再度升温。其中比较典型的就是广州市白云区的“小产权房”。
据报道，记者走访白云区同和路和石井镇一带，包括黄庄村、大源村、红星村等地调查发现，“新楼特价，2000元/m2，两房一厅13.8万，三房一厅17.8万，均带装修”、“南湖绝版楼梯楼，南北对流，通风好，采光好，一口价12万”、“110平方米三房电梯楼仅售18万”……类似的售房广告随处可见，而实际上购买“小产权房”的人也越来越多。
二、“小产权房”禁止入市和交易
“小产权房”又称宅基地房，是指农村集体经济组织成员根据国家法律规定在宅基地房上建造的房屋。国家法律规定集体村民只能“一户一宅”，小产权房不涉及土地使用权出让金问题，实际上是国家给村民的一种福利。因此，国家禁止村民“小产权房”进入市场，禁止城市居民到农村购买“小产权房”。
这里涉及宅基地使用权的重要概念。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许随意转让。目前，农村私有房屋买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了农村集体经济组织的权益。因此，如果纠纷产生诉至法院，法院往往确认双方签订的房屋买卖协议无效。
近年来，中央政府多次发文要求所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售。很显然，国家禁止小产权房转让的一个前提就是有真正意义的农村和村民存在，但是，我国城乡结构发展严重失衡，随着城市化的进程，很多农民根本没有土地可耕。就现在广州而言，很多农村实际上已经不是农村了，那里的经济完全融入了城市范畴，村民根本没有土地可耕。国家仍然适用农村土地的法律政策，实在是非常可笑！
于是，经济比较发达的地方，例如广州、北京，小产权房大量出现。村集体经济组织通过与开发商合作，在农村集体土地上自行建设小产权房屋并销售。这实际上偏离了“一户一宅”的法律规定，当然是违法的。但是，落后的法律阻挡不了市场发展的趋势。
三、“小产权房”能否转正？
“小产权房”是直接在农村集体土地上建设房屋，没有经过政府相关部门的审批，这类房子没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。实践中，通常是村委会或村集体经济组织给购房者开具一个书面的产权证明（实际上没有任何法律效力）。因为，根据物权法的规定，不动产的产权是通过政府部门登记的方式取得公示公信的效力，如果没有，即不发生物权效力。而且，政府一直明令禁止“小产权房”买卖和交易。
那么，购买小产权房时，经常听到的“现在是没有房产证，但将来政策下来可以补办”之类说法，“小产权房”是否可以转正？笔者认为未来二十年内几乎不可能。中央不会轻易开这个口，否则一发不可收拾。
四、购买“小产权房”的法律风险
相比普通商品房而言，小产权房的的确有很大的吸引力：价格低（相当于普通商品房的四分之一），不存在交易税费（不纳入国家监控范围），性价比高，……但是，购房者购买“小产权房”将面临各种法律风险，应当注意：
1、买卖合同无效的法律风险。如上所述，小产权房更多意义上是村民福利性质的产物，非本村居民不得购买小产权房。因此，一旦事后房价飞涨，出卖方反悔并诉至法院要求确认合同无效的，法院将判决退款退房。当然，买受方可以提起反诉或另行起诉，要求出卖方承担缔约过失责任，赔偿损失。2008年，北京通州区法院就作出一个经典判决：确认有关买卖合同无效，但是出卖方要赔偿买受方25万的经济损失。
2、拆迁征收的法律风险。小产权房没有正式的房地产证，因此不受国家法律保护。一旦遇到拆迁，购房者将很难获得补偿。即使是当初的买卖合同中约定有关拆迁补偿全部由买受人享有，出卖人协助配合办理有关手续和提供证明。但是，如果真正遇到拆迁需要补偿，我们很难保证出卖人会不会毁约甚至主张当初的买卖合同无效。由此产生纠纷就非常麻烦。而且，政府将小产权房视为违章建筑而不补偿的或者补偿价格很低。当然，即我们目前的拆迁而言，通常是考验业主的毅力和意志。有些时候，业主维权意志坚定的，可能获得的补偿就多一些。
以上是基于法律风险而作出的分析，不作为评价购房者是非对错的标准。购房者可以综合考虑各方面的因素，作出决定。
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