您好，欢迎来到中国法律风险管理网

用户名：  密码：       忘记密码   会员须知

86-10-51261126

搜索： 所属栏目： 

· 企业合规管理岗位技能培训的考试安排... · 赛尼尔企业合规管理技能等级培训 · 赛尼尔智库召开2019年工作会议
>>更多

中心要闻

最新活动活动回顾>>更多

《中国企业法务观察...

国资委法规局周渝波...

中国企业法务管理中...

我中心为移动设计院...

精华导读

当前位置: 首页 › 行业分析› 房地产业› 房地产业法律风险

房地产法律风险规避

2011/4/19 字体：大 中 小 来源： 作者：

    1． 风险问题概述

　　今天讲房地产法律引发风险问题的研究，在讲法律风险规避之前，先给大家讲讲什么是法律及法律和房地产关系，来一个开场。

　　1．1企业的风险问题

　　我们知道任何一个企业，他在经营过程中，营业的结果包括二个方面，其一是成本，第二个就是利润。在法律成为社会的行为规范之后，法律在不断地影响着企业的经营成本和利润。
　　如果法律影响了房地产企业经营的成本和利润， 我们就把他归入房地产企业法律风险问题。当然，房地产企业在经营过程中遇到的风险问题有很多方面，不仅仅是一个方面。今天的讲座只解决一个问题，或只研究一个问题。那就是房地产企业法律风险规避问题。
　　那在讲法律风险之前，首先要问什么是风险？
　　就词源学角度来看，风险是可能发生的危险，但是在企业经营过程中，我们经常讲，这个行为是否有风险呢，这怎么讲，那我们给大家一个诠释性的，那就是在企业经营中，我们将风险确定为可能对企业经营的成本和利润产生影响的经营行为，或者是纯粹的增加企业成本的行为，这个行为就是风险。
　　这里强调两点，一是风险是可能性的但不是必然的。
　　我们举例，某一个企业看中了一块地，这块地在未来的十年里他的增值潜力可能是十倍，但在这种情况下，他也冒着一个风险，这就是他预测到的增值潜力的因素在社会发展过程中因某种原因不能按当时的预期实现，比如在北京市，一个企业在1993年得到一块地，这块地在2003年可能会价值超过1993年取得土地的成本10倍（实际上确实超过了10倍），但该土地的土地出让金没有缴纳，2004年北京市执行831大限，结果导致该土地因没有缴纳土地使用权出让金而被政府收回，这就是风险。
　　二是风险具有可预测性。
　　风险应当可以预测，这是基于企业的经营行为是在人的控制范围内而言的，即任何企业的经营行为都是理性的行为，因此在作出经营行为之前，这个行为的风险是可以预测到的。比如合同法第113条就规定了因违约造成的损失应当由违约人承担，但违约的最高损失不得超过当事人在订立合同时可以预见到的损失。这就是法律对经营行为风险的强制性的规定。
　　所以我们强调二个问题：
　　企业经营的风险一是可能增加企业的经营成本，二是可能减少企业的经营利润。

　　1．2法律风险

　　那么讲到风险问题时，下面还有几个问题，什么是法律风险？刚说了风险有很多方面，那么什么是法律风险呢？我们简明扼要给大家一个诠释性的定义：
　　法律风险就是基于法律规定产生的可能影响企业经营成本和利润的经营行为。

　　1．2．1法律就是一系列的规范

　　这说到一个问题，什么是法律，什么是法律规定，因大家都不是学习法律的，我们不能作一个专业性的定义，大家只要按照通常的理解考虑就可以了。
这么说吧：一系列的规范都可能把它叫做法律。我们拿房地产及2006年中央政府对房地产的调控来看，国务院发的国发37号文件也是法律，建设部发的一系列文件也是法律，北京建委发的文件也是法律，北京市发的调控房地产文件也是法律，甚至北京规划委员会发的规划细则也是法律，我们只要有这样一个概念就够了。

　　1．2．2法律影响房地产企业的成本的问题

　　那么基于法律规定产生的可能影响企业的成本，还拿调控文件来说，举例2006年国发37号文件有8条规定，其中有一条增加企业的成本或影响企业的成本，说原已在2006年6月1日前，已经批准的但尚未开工的建设项目都必须执行70％以上的户型或套型必须是90平方米的一个规定。如果已取得的规划文件批准的建筑面积超过了这个文件规定时，那必须回到7090规则上去，重新修改规划就完了。单改规划涉及的就是一项费用，应该开工了建筑施工合同签完了，原来准备的都无效了，法律规定影响了企业的成本。

　　1．2．3法律规定影响企业的利润

　　那么再看法律规定如何影响了企业的利润，如2007年1月1日的已修改后的城镇国有土地使用税暂行条例，这个条例是国务院2006年12月30号修订的，把整个城镇土地使用权征收标准整体提高了3倍，以北京为例，最高的城镇土地使用税是每平方米30RMB，过去是10RMB，中国企业报采访我时问了这个问题，如华润置地2005年拿下橡树湾的项目，清河那块，他的土地使用面积大约35万平米，如按照原来的城镇使用土地使用税条例，土地使用税大约是每平方米10元，也就是35万元，到2007年1月1日，如果这个项目一分钱都没卖出去，那么土地使用权仍然是他的，他就要35万平方米乘30元来交纳城镇土地使用税，那么07年交纳的城镇土地使用税是1000多万，纳税提高，在其他经营成本不变的情况下，假定利润率不变情况下，那利润减少了。原来1000万多，700万可能是你的利润，现在变成了税收，这就是法律规定影响了企业的成本，也影响了企业的利润，这就是说的法律风险。

　　1．2．4企业对法律风险应当建立预测机制

　　法律颁布在经常情况下或者在通常情况下是一般的民众所不关注的，国家颁布什么法律，一般情况下老百姓预测不到，但作为专业的经营企业或房地产开发企业应当预见到。
　　有的人可成功预测国家会颁布什么样的条款来规范房地产企业，潘石屹在2006年作客中央电视台的节目时说，我的企业整体从2005年起不再开发住宅项目，所以国发文件对他的影响几乎没有，是否可以理解为他就预测到了？是有这种可能性的。这就是研究避免的问题，也就是你预测到国家可能要发布什么样的规定来规制企业的经营行为。
　　我们还说国发37号文件2006年7090的问题，70％以上的套型面积必须控制在90平米以内。那么90平米范围内对企业影响是很大的，那么你怎么去知道或者怎么去影响他？
　　我们看到2007年1月10号建设部发了关于7090征求意见稿，随之1月11日建设部官方网站公开申明这个7090文件精神违反了国务院规定应废止，就这么一个文件国家的认识是不同的，地产商的认识是不同。这个7090是这个含义，也就是90平方的套型建筑面积是什么含义，建设部发言人曾经说90平方米面积他只是指套内建筑面积，这样开发商很高兴啊，那套内建筑面积意味着总面积可能会达到110平方，但过了不到三天时间，也就是建设部的这个人刚刚说话不到三天时间，接着建设部新闻发言人说建设部从来没这个意思，也就是90平米包括了套内建筑面积和公摊建筑面积，但对这个政策的影响开发商从来没有停止过，也就是作为房地产开发企业，我想老总、业界经营人士、还有政府管理官员对7090一刀切的文件他们有自己的理解，他们也试图通过自己的理解来改变国务院的文件，但实际上没有成功，也就是法律规定对企业成本的影响是相当显著的。

　　1．2．5企业对法律影响的关注

　　对一个普通企业对法律的颁布是不大关注的，但对一个专业的经营企业来讲，你就必须去关注他，关注什么？关注企业法律领域的规则，关注它的产生发展、废止或消亡 ，这样一个规矩，你只有关注了它，你就能预防规律产生的风险。
　　对法律风险我们简明扼要作一个解释：法律规定产生的可能影响企业的经营成本或利润。注意：我们强调的是经营行为，那我们的合同约定算不算风险呢？

　　1．2．6合同也是法律啊

　　法律除了国家颁布的以外，还有当事人自己拟定的法律，合同就是当事人的法律。如我们俩订了个合同，你要在三个月内交付不了房子，你就要交10％的房价违约金出来，那么这个约定就是当事人之间的法律，所以合同也是法律，也就是在经营过程中依照你的意志合意产生的这样一个法律，也必须遵守。如你三个月内真的交不了这个房，那你是100万的房子，就要交10％的违约金，你总共挣10％的利润，得了，这套房子10％的利润没了，违约金的支付导致你的利润没有了。这就是基于法律产生的风险，在后面还要给大家讲法律本身产生的风险。

　　1．2．7法律规定产生的风险

　　我们讲风险分为两个大类，第一个就是法律本身产生的风险，第二就是企业经营行为产生的风险。
　　下面看法律规定本身产生的风险，刚才提以了城镇土地使用税，它提高三倍，这就是法律规定本身产生的风险，对于法律规定本身产生的风险，企业是没法抗拒的，但是你可预测，城镇土地使用税调整前，早在2004年，房地产势头过热的时候，中央政府在21世纪调控房地产的信号，大概追溯到2003年中国人民银行发布一个很有名的政策，到现在这个政策还在影响着房地产的发展，就是央行的121号文件。
　　那么这个121号文件老早预测到中国房地产发展势头过热可能会给银行带来过大的风险，那怎么办？这时121号文件他提出了两个考虑，121号文件，现在看来是必须强制执行的文件，但在我的看来是可以选择的。如121号文件说了房地产企业要贷款的话，那么自有资金应该达到一定数额的比例，这个比例央行文件限制必须达到20％以上，这是对企业的管理。第二个房地产可以通过其他融资，如通过预售的融资。121号文件是这样描述：为了减轻购房人的贷款利息压力，所以只有在房地产项目封顶之后，银行才可以给购房人发放按揭贷款。大家算算帐，实际上这句话存在很大的争议，当一个商品房是期房时，当房还没有出地面的时候，它是一个价格，它建设达到一定规模时，它也是一个价格，它封顶它又是一个价格，他从完工到彻底交付使用后，它又是另一个价格，没有人对这个区别作过详细研究。
　　以华远房地产旗下的一个房地产项目为例，这个项目也是有名的公寓，这个公寓在取得预售许可证的时候，也就是交纳完毕出让土地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书之后，项目完工达到正负零，取得了预售许可证，它每平方米的均价是6千多元,当它达到一个阶段，建设规模超过总建筑面积50％时，涨为7千多元，那封顶时达到8千多元每平方米的单价，当它达到完全完工的时候，售价是1.1万元。那么现在比较任何一个购房人都是有理性的人，贷款压力有多大，他从正负零到完工，不超过1年半的时间， 该内容可能有会员内容，需要登录查看全文，点击这里在顶部登录
上一篇：“烂尾工程”的法律预防
下一篇：购买小产权房的法律风险？
中国法学会 | 北京仲裁委员会 | 中国裁判文书网 | 中国政法大学 | 国务院国有资产监督管理委员会 | 中国上市公司协会 | 中国风险管理网 | 中国普法网 | 法律图书馆 | 中国民商法网 | 法制网 | 人民网法治频道 | 中国律师网 | 中顾法律网 | 中国企业法律保障网 |
关于我们 | 产品服务 | 网站地图 | 联系我们 | 赛尼尔法律声明 | 研究成果 |

Copyright @2024 北京赛尼尔风险管理科技有限公司版权所有 京ICP备08011004号
电子邮件：snr5151@139.com/peixun@senior-rm.com QQ群：149389907 联系方法：86-10-51261126