就目前房产界大型房地产商争做地王的情形，记者采访了林洁和潘石屹。

主持人：林总和开发商打交道最多，今年有没有开发商让你们捂着盘，让卖慢一点？

　　林洁：开发商现在要求我们回款的速度快的远远多于慢慢卖盘的，拿了钱以后可以有更多的地，因为现在是为了获得土地资源，现在捂多少盘，又应对着政策风险，价格也是有限的，现在捂盘的不多，现在作为顾问来说，怎么帮着拿到更大、更好、更便宜的地，这是我们主要做的事情。

　　主持人：经纪公司也有帮助拿地的过程？

　　林洁：土地招拍挂客观促成地王争夺现状

　　林洁：一级、二级土地照拍挂我们都有做前期的工作，作为技术和市场方面的指标，不光是价钱，还有综合的标准作为发展商能够获得土地的要求。

　　现在除了一些人为的和不正常的情况造成了目前的土地大幅上扬以外，包括宏观调控，大家都众说纷纭，还有一个因素很正常，我认为需要有一段时间才能够逐渐化解，就是2004年8月31日土地招拍挂的政策，在这之前我们土地的供应是相对来说多对多的，这个时候换取的效益是高的，但是各种问题比较多。土地招拍挂是一个好的政策，才过了两三年，这段时间里会带来土地供应，我指的是非人为因素以外的，后来就是一对多，而不是多对多，政府一家跟无数的发展商谈这个事情。这种情况下，把土地逐渐释放，不能像以前那样高速释放，这是很重要的因素。

　　在土地供应有限的情况下，由于土地招拍挂的政策，使得我们全国性的开发商，大的、重量级的开发商都有可能到某一个地方去了，以前万科就不愿意到北京来，说北京水深，它可能到更多市场化的地方去，现在土地招拍挂，万科、富力、珠江全都来了，这样就使相对供应更少的时候，需求更多了，因为我们都是通过一个很公平的市场评价标准来购买土地的，我个人认为除了大家刚才讲的因素，包括宏观调控，包括一些地方政策的作为，我认为很重要的，如果你说记住9月5日的话，我认为8月31日也应该记住，三年前的今天我们土地完全规范化了，我认为是好事。

　　潘石屹：在股票市场上传导到土地市场上的泡沫造成一个就是泡沫爆了，大家刚才比较关心什么时候爆，明天爆还是08年前爆？另外一个就是法律的风险，这两个月前不太明显，两个月前谈还比较平静，这段时间一问，来的房产公司储备土地，像我们这样规模的，储备上百万平方米的土地，觉得上百万，一百万平方米就能开发多长时间啊。现在，你就是说上三千万平方米以下的，都觉得丢人，说不出口，越来越高，从一千多万上到四千多万，四千多万上到八千多万，八千万是什么概念？全北京16区县所有的销售面积是2200万。这样大规模地圈，中国的法律在很早之前就有规定，两年不开发的土地要无偿收回，如果有一亿平方米的土地，怎么开发都得20年的时间，可是法律规定两年不开发就要无偿收回，国六条有一个规定，叫做一年不开发的土地要收土地滞纳金，一年太短了，从报到批立项，也得一年多的时间。要严格按照法律执行，而不是国六条的宏观调控政策，按照法律来说两年不开发就要无偿收回，对全国都执行，就拿典型的开发商开刀，只要一爆这个地被政府收了，这对所有的发展商都是威慑作用。

　　林洁：现在的法律风险的，迄今还没有多少年不开发就收回的，现在发展商评估风险，政策风险或者是法律风险，现在没拿到地的可能以后拿地都是两限房、三限房、四限房，受到的政策的引导是反向的，原词叫做动工，什么叫动工或者没动工，这个细则都没有给出来，就没有办法执行。

　　主持人：刚才说十年二十年，拿了很多地，今年拿这块地，隔两年开始动工，动工也不是很大规模的，持续十年二十年开发也没有问题的。

　　易小迪：土地是一个商品，说你买辆车不开收回，这个没有道理，我们不要用计划经济的行政手段来解决，土地如果储备，把钱交清了，利息成本要高的话，它主动就吐出来，又不准它卖，卖又要有交易税，政策都是反向的，它自己也想卖、加快流通。我们没有用市场的观点来想这个问题。

　　上市公司得储备五年左右的土地，因为土地储备是一个很复杂的过程，不能说今天想买，就能卖到手，超过五年为什么不行呢？就是沉淀的资金太多了，四到五年是最合理的。一年开发120万，储备500万土地就可以了，我现在储800万都不敢说。

　　潘石屹：人家都储7、8百万了，我才1、2百万，我都不好意思说了。

　　易小迪：到底是地产公司还是房地产公司，有些地产公司不在于你是不是招拍挂，在于招拍挂是什么方式，还是市场健不健全，现在政府垄断了土地一级市场，再往前推，资源属于零级市场的话，政府应该垄断零级市场，比如说这个矿是垄断的，就可以自己开矿了，应该是卖资源，卖完了爱干什么干什么，那个时候政府就不存在腐败问题了，你想开什么就给我钱，你就垄断资源的出售价格。

　　国外也是这样，你想垄断这个地的一级开发，你给我钱，什么时候开发我都不管，只要开发热，一级市场就会热，就会有人进行土地储备，成本、利息是多少，你不用管，卖的时候做好规划就行了。国外有一些城市都是这样的模式。土地是低利润的，土地是没有风险的，房产是高风险的，这样才有健康的一级和二级市场。现在实际上把一级和二级市场的利益困混合在一起，最后又出现了谁有关系获得土地，哪怕是招拍挂呢，你说表面上是公平的，实际上不公平，资本本身对小企业是不公平的，规划方式本身，现在对有些企业是不公平的，你有准入的门槛，没有绝对的公平，只有这个市场适度地开放。

　　主持人：潘总，您刚才最主要谈的是股市泡沫的问题，您谈到了这些股民为什么不清楚，认为一个公司有土地储备了，就能看到他们的前景，就去买他们的股票，公司融资就非常容易。您认为股民的认识是错误的，您的公司要上市，您是想把这些股民拉出来，还是想顺应这个趋势去做呢？

　　林洁：作为股民来说，他评判公司没有任何专业指标，那恐怕是他唯一一个指标，不光是股民，包括基金经理，刚才说到潘石屹的价值不一样，甚至基金经理对价值都搞不清楚，你储备的地方在CBD还是三河、燕郊，他都不清楚，他没有办法，只能按照这个信息量来评判。

　　主持人：刚才说土地储备的问题，不能光看数量，它存在一个地域的差别，在北京拿一、二百万平米的，跟二、三线城市拿七、八百万平米的，是不一样的。

　　潘石屹：你这个问题很个性化，对于一个公司能够往前发展，市场上的起起伏伏都是正常的，正因为有起伏，对于这些有远见的企业来说，才是他们赚钱的机会，如果市场上都是一条直线，或者市场上都是一条斜线往前走，显示不出你有超前的判断力。

　　我还想强调一下，中国经济的基本面是好的，是非常健康的，而且在未来的五年、十年，我没有看到像别的国家那样衰退了，在股票市场上起起伏伏，在土地市场上起起伏伏，一些泡沫爆了，都是局部性的，我们的价值都是在这个起伏的过程中把我们的能力提高，最基本的能力就是你建设房子的能力，现在在CBD建了几个项目，让他们掐了一下表，一天出入建外SOHO的人有97000人，将近十万人他们每天就要坐我们的电梯，用我们的办公场所。说现在心态不平衡了，也跑到偏远的地方拿地去了，你要想清楚公司的价值在哪，作为股民长期来评判的话，还是评判你最基本的面，而不是你投机取巧的面。

　　主持人：刚才说建立土地市场，这个可操作性大吗？

　　易小迪：很容易，政府只要每年收费，上涨的幅度就就给政府了。

　　董藩：相当于给消费者手里，再收上来，这绝对不行，中国的诚信度很低。不能说五千名灿烂文明，为什么没有成就强大的国家，现在说廉租房是租售并举，一定要看政府的热闹，你管穷人要租金，那是不可能的，他整天想着跟政府要救济呢。

　　潘石屹：在97年的时候人民银行下发文件说要做按揭贷款，当时周小川是建行行长，就安排到东四支行做联系，做一个试点，要放按揭贷款，这个行长说了一句话，说我们建行60年代给农民买驴的时候，放的贷款，现在一笔都没收上来。说从我这个行放贷款一分都不能放进去，放给中国人，要想收上来太难了。

　　易小迪：土地价格推高了房价，而不是房价带动了地价，现在面粉比面包贵，刚才说长沙买土地的楼面价高于房价，房价怎么推动它？已经没力推动它了。你买地6万，房子4万，怎么推动你？

　　潘石屹：现在是往下拉着，苏宁买价是6万6，周边的房价是4万，它拉不住，还穿过去了。

　　易小迪：如果6万元买了还赚钱，肯定意味着房价要卖10万。这个价格要靠别人来消化，我认为今天的土地市场肯定有不正常的因素，政府没有积极引导，而每次把高地价拍出，当做一个胜利，当做一个成果，这个引导是非常不好的。

　　主持人：刚才提到了苏宁的一块地，以两个开发商的眼光认为它的风险有多大？

　　易小迪：看它主要做什么了，它要做苏宁总部大厦，看不出有什么消化，这个公司从 该内容可能有会员内容，需要登录查看全文，点击这里在顶部登录